Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проект реконструкции нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешение на реконструкцию даёт право на выполнение строительных работ, которые затрагивают внешний облик здания и изменение его параметров (пристройка, надстройка). Для его получения потребуется провести сопутствующие процедуры, в основном такие же, как и при новом строительстве.
РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ
В ходе разработки проекта реконструкции зданий и сооружений различного функционального назначения, мы готовы помочь решить следующие задачи:
- существенный физический износ здания или его отдельных конструктивных элементов
- изменение архитектурного облика, реконструкция фасадов здания
- необходимость в увеличении площади, объема, этажности здания, пристройки, надстройка дополнительных этажей или мансарды
- разделение существующего здания на дополнительные этажи
- изменение функционального назначения объекта (например, перепрофилирование жилого здания в предприятие торговли или организация офисных помещений или наоборот, нежилое в жилое)
- увеличение нагрузок на перекрытия, усиление существующих конструкций и грунтов оснований
- замена инженерного оборудования и модернизация инженерных систем
- реконструкция незавершенного строительством объекта после консервации
СТОИМОСТЬ И СРОКИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ
Стоимость разделов, необходимых для согласования реконструкции здания составляет в среднем 300 тыс. руб. для неэкпертизного объекта (не более 2-х этажей и 1500 м2) и от 900 тыс. руб. за проект, подлежащий эскспертизе, и зависит от множества факторов — текущего технического состояния, необходимости усиления конструкций и укрепления грунтов, архитектурной сложности и геометрических размеров здания, типа проводимой реконструкции, состава проектной документации.
Направьте заявку с пояснениями, какую реконструкцию хотите узаконить, в каком объеме вам необходим проект, какие исходные данные имеются и что еще нужно собрать. Мы изучим документы на ваш объект, оперативно подготовим коммерческое предложение и посоветуем порядок дальнейших действий.
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.
Реконструкционные мероприятия включают:
- Пристройка дополнительных помещений;
- Видоизменение несущих конструкций;
- Строительство дополнительных этажей;
- Проведение перепланировки;
- Замена наружных ограждений;
- Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Проектирование реконструкции зданий
Проектирование реконструкции зданий проводится с предварительными расчетами, исследованиями, а заказчик формирует техническое задание, в котором прописаны требования.
Исполнитель (строительная организация) детально изучает ТЗ и составляет план работ.
- Проведение исследований, сбора документации, тестирование. Для этого сооружение осматривается на предмет его состояния и исправности. Разрабатывается план изменений и как это скажется на дальней эксплуатации здания. Исследуется почва, глубина грунтовых вод и пр.
- Составление заключения, в которое заносят информацию о восстанавливаемом объекте, а также результаты изысканий и выводы экспертов.
Экспертиза и обследование здания
Экспертиза и обследование здания — проводятся путем натурных инженерных изысканий (исследование объекта, а также отдельных его элементов и узлов) и изучением технической документации. Целью этих изысканий является получение данных об объекте и техногенных факторах, обоснования объемно-планировочных решений и расчетов конструкции фундамента, основания и несущих конструкций.
Создание проекта реконструкции — начинается с анализа полученных результатов обследования, а также учета всех будущих специфик помещений и процессов, которые будут в них проводиться, будь то производство, офис или жилое помещение. После утверждения планировочных решений заказчиком наши проектировщики разрабатывают эскиз. Сразу после утверждения эскизного проекта, наши сотрудники приступают к разработке проекта в размере, необходимом для утверждения.
Согласование разработанных проектов для получения разрешения на реконструкцию здания — проходит в Комитете по градостроительству и архитектуре. Для получения одобрения необходимо приложить следующие документы: санитарно-экологические изыскания, технические условия для подключения сетей, градостроительный план земельного участка, правоустанавливающие документы и другие.
Реконструкция здания в Москве и Москве области — этап производства ремонтно-строительных работ, которые выполняются в соответствии с рабочим проектом.
Где заказывают проект перепланировки квартиры или нежилого помещения с согласованием в Мосжилинспекции и МосгорБТИ?
Вы можете заказать проект перепланировки квартиры, частного дома или нежилого помещения в нашем центре, и наши специалисты проведут согласование проекта в короткий срок.
При необходимости мы разработаем для Вас специализированные инженерные разделы проектной документации:
- проект водоснабжения и водоотведения
- проект слаботочных систем
- проект электроснабжения
- проект отопления, вентиляции и кондиционирования
- проект технологии для гостиниц, магазинов, кафе, ресторанов, баров, салонов красоты, стоматологии.
В зависимости от типа характеристик здания, например при согласовании проекта перепланировки квартиры или частного дома, может потребоваться в Мосжилинспекции следующий перечень документов:
- Правоустанавливающие документы на помещение;
- Поэтажный план БТИ;
- Экспликация БТИ;
- Выписку из техпаспорта на здание;
- Справку БТИ о техническом состоянии помещений;
- Проект, выполненный специализированной организацией;
- Техническое заключение, выполненное специализированной проектной организацией с допуском СРО;
- Заключение ТО ТУ Роспотребнадзора о согласовании проекта для нежилых помещений в многоквартирном доме;
- Заключение организации-автора проекта дома о согласовании проекта, если затронуты несущие конструкции;
- Договор на авторский надзор с проектной организацией;
- Согласие всех совершеннолетних нанимателей, проживающих в квартире (если Вы занимаете помещение на основании договора социального найма);
- Согласие собственника (если площадь в аренде);
- Заявление на перепланировку по установленной форме.
На основании данных документов Мосжилинспекция выдает Вам Распоряжение на перепланировку в течение 30 дней, данное распоряжение действует 1 год. После окончания работ Вам необходимо вызвать инспектора Мосжилинспекции для подписаня Акта о завершенной перепланировке и/или переустройстве.
Акт должен быть подписан представителями:
- Мосжилинспекции;
- Проектной организации;
- Строительной организации, являющейся членом СРО.
Согласование реконструкции здания. Реконструкция помещений в нежилом здании
В соответствии с законодательством города Москвы, согласование проекта реконструкции здания проводится в два основных этапа: разработка предпроектного предложения и проектной документации с получением разрешения на проведение реконструкции.
Проект нежилого помещения требуется во всех случаях, если в ходе работ будут внесены изменения:
- в строительные конструкции;
- планировку здания;
- мощность или конфигурацию инженерных коммуникаций;
- площадь или объём помещений;
- количество этажей (выполнение надстроек);
- площадь здания (пристройки).
Согласование реконструкции здания в Костроме направлено на то, чтобы обеспечить достаточно жёсткий контроль не только технического состояния, но и внешнего облика построек, расположенных в столице, характер работ для благоустройства прилегающей территории. Несмотря на то, что согласование реконструкции нежилого помещения занимает достаточно много времени, она обязательна к выполнению.
На практике согласование перепланировок нежилых помещений в Костроме может занимать достаточно много времени. Все зависит от качества выполнения подготовительных работ, формирования пакета документов, опыта сотрудников, которым поручена данная задача.
Список необходимых документов
Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:
- Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
- Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
- Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
- Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
- Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
- Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
- План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
- Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.
Функциональные виды нежилых помещений которые мы проектируем
Представительства организаций офисы, бюро, банки, административные и общественные пространства
Предприятия общественного питания кафе, рестораны, бары, столовые
Предприятия торговли торгово-развлекательные пространства, магазины
Медицинские учреждения стоматологии, массажные кабинеты
Образовательные учреждения детские сады, школы, лицеи, гимназии, колледжи, техникумы, институты, художественные студии
Перевод в жилое помещение изменение назначения нежилого помещение на жилую квартиру
Спортивные учреждения фитнес-залы, секции, кружки, хореографические студии
Гостиничные комплексы отели, хостелы, апартаменты
Служебные помещения мастерские, объекты бытового обслуживания населения
Салоны красоты парикмахерские, солярии
Исходно-разрешительная документация для проекта реконструкции здания
- Получение градостроительного плана. Он несет в себе информацию о характеристиках участка и параметрах разрешенного строительства.
- При реконструкции обязательно проводить техническое обследование несущих конструкций реконструируемого здания. Это необходимо для определения несущей способности существующих конструкций, с целью установления возможности их дальнейшей эксплуатации и способности воспринимать новые нагрузки, а также определения необходимости усиления конструкций для их дальнейшей безопасной эксплуатации.
- Санитарно-экологические изыскания, в этих изысканиях делаются замеры необходимых параметров окружающей среды для дальнейшей разработки экологических разделов проекта, ведь в нашем здании будут находиться люди, и оно должно соответствовать всем требованиям, прописанным в нормативных документах.
- Инженерно-геодезические изыскания: этот документ несет в себе информацию о существующих инженерных коммуникациях находящихся в пятне застройки и рядом с ним. Кроме того, топографическая съемка необходима для получения градостроительного плана, разработки генерального плана и, при необходимости, проекта внешних инженерных сетей.
- Инженерно-геологические изыскания.
Реконструкция помещения
Реконструкция нежилых помещений может включать следующие виды работ:
- Экспертиза
- Проектирование
- Демонтажные работы
- Электромонтажные работы
- Монтаж металлоконструкций
- Устройство проёмов
- Штукатурные работы
- Возведение новых перегородок
- Сантехнические работы
- Плиточные работы
- Укладка напольных покрытий
- Гипсокартонные работы
- Покраска стен
- Поклейка обоев
- Плинтуса и декор
- Свет
- Монтаж сантехнических приборов
- Установка дверей
Какова ответственность за незаконную реконструкцию
Если выполнить данные работы без предварительного получения разрешения, то они являются незаконными.
При отсутствии необходимых бумаг и выявления такого нарушения государственными органами, владелец помещения наказывается в соответствии с двумя статьями КоАП:
- ст. 9.5 ч. 1 гласит, что граждане, осуществившие незаконную реконструкцию, должны уплачивать штраф. Для физлиц он равен от 2 до 5 тыс. руб., а для предприятий от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Нередко вовсе применяется мера наказания, заключающаяся в приостановке деятельности фирмы на срок до 90 дней.
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию 1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
- Ст. 9.5 ч. 5 говорит о том, что если здание с незаконной реконструкцией будет введено в эксплуатацию, то налагается штраф на физлиц в размере до 1 тыс. руб., а на должностных лиц до 2 тыс. руб. Компании уплачивают штраф до 20 тыс. руб.
Особенности проектов реконструкции разных частей объектов
Фундамент
- при ослаблении кладки конструкции;
- снижении несущей способности грунта;
- увеличении нагрузки на основание.
Обновление основания здания необходимо:
Усиление грунтов и фундаментов осуществляют специализированные бригады с помощью захваток (размером меньше 2 м), чтобы сохранить целостность смежных участков и основной постройки. Повышение плотности и несущей способности почвы производят разными методами: битумизацией, цементацией, электросиликатизацией, силикатизацией, обработкой смоляными составами, укладкой набивных свай и утрамбовкой щебня.
Если своевременно не выполнить усиление фундамента, на стенах и несущих частях объекта могут появиться трещины, повреждающие декор, нарушающие теплоизоляционные характеристики и отделку фасада. Также существует риск обрушения конструкции, поэтому главная задача подготовки проекта – увеличение несущей способности. После проведения всех мероприятий по реконструкции здания снижается давление на квадратный метр площади.
Стены
На них оказывают влияние те же факторы, что и на фундамент. Это усадка строения, появление эрозии и трещин на фасаде, разрушение несущего каркаса. При проведении работ основное внимание уделяется восстановлению декоративных и ограждающих характеристик стен, их способности эффективно выдерживать различные нагрузки.
Для этого осуществляется усиление с помощью железобетонных изделий, что повышает прочность конструкций. Возможно возведение новой кладки вдоль всех стен, тогда их фиксация к существующему объекту производится анкерными болтами.
Фасады
Внешняя отделка поверхностей построек постоянно подвергается агрессивным климатическим воздействиям, поэтому часто нуждается в обновлении. К перечню восстановительных работ относят такие мероприятия, как:
- устройство отдельного входа, ремонт существующего, обустройство входной группы;
- достройка зимнего сада;
- увеличение размеров оконных проемов или их количества;
- пристройка отдельных помещений.
Чтобы провести реконструкцию фасада здания, необходимо согласовать проект и получить разрешение на выполнение работ. При подготовке документации учитывается внешний вид существующего строения, чтобы восстановление не нарушило его целостный архитектурный облик.
При обновлении фасадов объектов могут производиться следующие мероприятия:
- оштукатуривание. Чтобы качественно отремонтировать поверхность постройки, нужно выяснить причины появления дефектов и правильно подобрать восстановительные операции. Для проведения штукатурных работ используют материалы, соответствующие ГОСТу;
- окрашивание. После ремонта штукатурки нужно выровнять цвет поверхности, перед нанесением краски обязательно применяют грунтовку. Используются пистолеты-краскораспылители, кисти;
- усиление кладки из камня или кирпича. Во многих случаях укрепление конструкций производится путем их заключения в обойму из стальных уголков. Тщательно обрабатываются все зазоры путем инъектирования полимерцементным или цементным раствором. При этом кладка становится монолитной, приобретает более высокую несущую способность;
- устройство навесного вентилируемого фасада. Проект реконструкции здания таким способом становится оптимальным решением. Будут скрыты неровности и дефекты поверхности, увеличена стойкость строения к внешним воздействиям. Под наружной декоративной отделкой допускается укладка утеплителя. Даже ветхие и старые постройки обустраивают навесными вентилируемыми фасадами, что значительно продлевает срок их эксплуатации.
Что такое реконструкция
Реконструкцией считается любое изменение внутреннего интерьера жилого или нежилого помещения – монтаж новых дверных проемов, изменение межкомнатных перегородок, оборудование дополнительных выходов, переустройство систем водоснабжения и канализации, вентиляционных шахт. Для получения разрешения на проведение работ по реконструкции нужно обратиться с заявлением в отдел градостроительства и архитектуры. Если нежилое помещение передано Вам в пользование по договору найма, а на самом деле принадлежит администрации, то разрешение на реконструкцию следует получать у собственника. Как только все разрешения и согласования будут получены, можно приглашать архитектора для составления проекта. Если Вы хотите оборудовать только отдельный вход или увеличить количество дверей, то достаточно будет только составления архитектурного проекта реконструкции нежилого помещения.
Если предполагается переоборудование инженерных коммуникаций, то придется дополнительно оформить эскиз и проект реконструкции инженерных систем. Для этого также придется обращаться в отдел градостроительства и архитектуры со своим паспортом и правоустанавливающими документами на помещение. Там Вы получите предварительный документ согласования, который нужно будет во всех указанных инстанциях подписать и заверить печатью. В частности, потребуется подпись пожарной охраны, администрации, коммунальщиков, санэпидстанции. После этого на основании акта согласования и предъявленных документов Вам будет выдано разрешение на проведение реконструкции нежилого помещения.
Но и это еще не все. Как только строительно-монтажные работы будут закончены, нужно будет из районной администрации пригласить жилищную комиссию, чтобы они осмотрели переоборудованное помещение и составили акт приемки. Затем нужно отправиться в БТИ или пригласить сотрудника, чтобы он внес в кадастровый и технический паспорта изменения и выдал Вам выписки из обновленных документов. пригласите уполномоченных представителей пожарной охраны и санэпидстанции, чтобы они подписали акт, составленный приемной жилищной комиссией. Этот акт потом нужно будет согласовать в организациях, поставляющих энергетические ресурсы.
Ну и, наконец, отправляйтесь в ФУГРЦ, где напишите заявление, предоставьте полученные кадастровые выписки, паспорт, акт, квитанцию оплаты регистрации, ксерокопии всех документов и документов, подтверждающих Ваши права на нежилое помещение. И тогда сведения о выполненной реконструкции нежилого помещения будут внесены в единый реестр.