Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка при банкротстве застройщика судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Застройщик в первую очередь заинтересован в том, чтобы побыстрее передать вам квартиру, так как с каждым днем растет период просрочки и размер неустойки. Подписав передаточный акт по ДДУ, вы можете самостоятельно обращаться для регистрации права собственности (участие застройщика в этом вопросе не требуется, он уже не сможет вам препятствовать).
Неустойка дду при банкротстве застройщика
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости.
В нем освещены вопросы заключения, исполнения и расторжения договора долевого участия, а также ответственности застройщика, в т. ч. взыскания с него неустоек, административных штрафов.
В частности, отмечается, что Закон о долевом строительстве применяется и к предварительному договору купли-продажи квартиры, если в действительности имелся в виду договор долевого участия.
Чтобы перенести сроки строительства, застройщику нужно заключить с дольщиком соглашение, подлежащее госрегистрации. Неоплата дольщиком договора позволяет застройщику расторгнуть его, только если это не противоречит требованиям добросовестности и разумности.
С застройщика, нарушившего срок устранения недостатков, можно взыскать неустойку, предусмотренную Законом о защите прав потребителей.
В случае, когда право дольщика на неустойку перешло к новому кредитору, она исчисляется за период с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
Соответственно, арбитражным управляющим формируются два реестра требований кредиторов — денежных требований и требований о предоставлении жилплощади.
Заявление о банкротстве застройщика и включении требований в кредиторский реестр подается в арбитраж, разрешающий вопросы о несостоятельности стройфирмы. Особенностью данного заявления будет то, что в просительной части должник должен просить суд не о взыскании со строительной фирмы денежных средств, а о включении требований заявителя в соответствующий реестр. В остальном структура заявления схожа со структурой иска.
В обязательном порядке к заявлению о банкротстве застройщика необходимо приложить ДДУ, как подтверждающий документ, бумаги о перечислении денег, претензию к строительной организации и т.д.
В соответствии с особенностями банкротства застройщика, описанными в п.6 ст.201.1 ФЗ «О банкротстве», не только физлица по ДДУ имеют право на предъявление заявления в арбитраж в качестве кредиторов. Закон защищает также обладателей основного и предварительного договора купли-продажи, договора займа, договора простого товарищества и прочих соглашений, связанных с предоставлением денег и активов ради возведения многоэтажек с последующей передачей готовых стройобъектов в собственность инвесторам. Пострадавшие субъекты будут иметь те же права, что и обманутые дольщики.
Если строительный объект находится на стадии «ямы» или «фундамента», дольщику необходимо заявлять претензию денежного характера. Физическое лицо может потребовать взыскания со строительной фирмы оплаченную сумму по контракту, а также реальные убытки. Кроме того, дольщик вправе отсудить у застройщика все штрафы и проценты, предусмотренные соглашением.
Согласно ст.201.9 федерального закона «О банкротстве», вложенные в строительство деньги дольщики смогут получить в третью очередь. Процедура банкротства застройщика подразумевает поэтапные выплаты всем пострадавшим от разорения строительной компании. Сначала строительная фирма делает расчеты с субъектами, перед которыми она отвечает за причинение ущерба их здоровью и жизни, затем расплачивается с долгами по зарплате своих сотрудников, и только потом наступает черед дольщиков.
Важно помнить про особенности банкротства застройщика, которые влияют на решение о возмещении средств пострадавшим. Требования физических лиц могут быть удовлетворены и в натуральном виде, если многоэтажка фактически построена. Законодательство предусматривает следующие возможные варианты:
1. Предоставление физическим лицам квартир и прочих объектов в собственность. Мера применяется, если:
- здание вводилось в эксплуатацию;
- передаточная документация на квартиру отсутствует;
- стоимость передаваемых объектов не превышает больше чем на 5 % стоимость всех заявленных требований, либо 2/4 кредиторов последней очереди согласны на такие мероприятия, либо на депозит судебного органа была внесена соответствующая сумма;
- оставшихся активов хватит для уплаты долгов первоочередным кредиторам;
- есть возможность передачи жилплощади, отвечающей пунктам договора.
2. Признание права собственности на жилплощадь. Мера применяется, если:
- здание вводилось в эксплуатацию;
- передаточная документация была подписана до даты подачи заявления о несостоятельности в арбитраж.
3. Привлечение нового застройщика для завершения строительных работ. Данный способ существует с 2016 года, и в настоящее время он активно используется на практике. Мера применяется при:
- наличии застройщика, выразившего намерение закончить стройку;
- наличие положительного заключения уполномоченного органа о возможности завершить стройку;
- наличие определения арбитража об удовлетворении намерений.
4. Сдача недостороенного объекта дольщикам для окончания работ путем учреждения ЖСК или иного потребительского кооператива. Мера применяется, если:
- стоимость прав строительной фирмы на недостроенный объект и надел под ним не превышает больше чем на 5 % всей стоимости требований кредиторов, либо три четверти кредиторов последней очереди согласны на такие меры, либо на депозит судебного органа поступили соответствующие средства;
- денежных резервов после передачи дольщикам недостроя будет достаточно для удовлетворения денежных претензий кредиторов предыдущих очередей;
- недострой является собственностью строительной фирмы;
- участок под недостроенным домом является собственностью стройфирмы или принадлежит ей на другом праве;
- дольщики приняли решение о создании ЖСК или иного кооператива.
Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился
Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.
Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.
Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.
Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего. Он обязан в пятидневный срок с даты получения сведений о дольщиках от руководителя застройщика уведомить всех участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования о передаче объектов. А также проинфомировать о сроках предъявления таких требований.
- В газете «Коммерсантъ». Там указываются данные застройщика, его адрес и ИНН, а также арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве.
- Через картотеку арбитражных дел. Вынесенные решения по делам о банкротстве арбитражные суды заносят в специальную картотеку (она есть в электронном виде). Также там содержатся сведения о текущих делах.
- Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. В случае с банкротами-застройщиками информацию вносит конкурсный управляющий.
- Через Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) можно узнать о намерении кредиторов обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
Неустойки по ДДУ до банкротства
Как правило, если у застройщика дела идут плохо, то он начинает задерживать сроки передачи квартир на очень большое количество времени. Дольщики, заключившие ДДУ с застройщиком, подают в суды иски о взыскании неустойки. Требования о взыскании могут достигать миллиона и больше. Массовые обращения в суды носят лавинообразный характер и требования к застройщику с каждым днем возрастают. На банковском счете заканчиваются деньги и Дольщики обращаются в службу судебных приставов, что бы через исполнительное производство получить свои неустойки. Застройщиком предпринимаются всевозможные ухищрения, для того что бы избежать выплат по неустойке. У застройщика могут быть аффилированные с ним организации, с которыми он заключает договора уступки права требования по ДДУ и уже через эти подставные компании продает квартиры. Продажа квартир через договор уступки, это первый признак того, что у застройщика дела идут плохо и в ближайшее время возможно банкротство.
Порядок действий по взысканию неустойки при банкротстве застройщика
После того как застройщик признан Арбитражным судом банкротом не начисляются неустойки и штрафы. Суды общей юрисдикции должны прекратить дела о взыскании неустоек. После получения приставами от управляющего копию определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства они снимают аресты со счетов и другого имущества, прекращают исполнительное производство, а исполнительные листы направляют конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий включает требования по исполнительным листам в третью очередь кредиторов и производит выплаты дольщикам. Если исполнительный лист находится на руках у Дольщика, то ему необходимо подать в Арбитражный суд заявление о включении требования, указанного в исполнительном листе в четвертую очередь кредиторов.
Поможем:
Выгодно:
- Рассчитать размер неустойки
- Полная стоимость услуги — 10% от взысканной суммы!
- Составить исковое заявление
- Оплата услуг — после получения денег от застройщика!
- Повести и выиграть судебное дело
- Короткие сроки гарантируем
Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».
В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.
Важно выбрать правильную стратегию поведения и определить: отстаивать свои права собственника или требовать возврат финансовых вложений.
Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.
Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.
Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.
Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так.
Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.
Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является не быстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.
В каком порядке удовлетворяются требования?
Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):
- Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
- Расчеты с персоналом строительной компании.
- Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
- Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).
Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.
Порядок обращения и необходимые документы
Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:
- Купли-продажи.
- Займа, с условием передачи жилья.
- Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.
Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.
Кто может банкротить застройщиков?
Кем запускается и инициируется процедура банкротства застройщика? Есть несколько случаев:
- Подать на банкротство застройщика вправе банк, который выдавал кредит на осуществление строительства.
- Иск о банкротстве девелопера может быть подан в суд одним из покупателей или совместно группой участников долевого строительства.
- Возбуждение дела о банкротстве компании может инициировать налоговая служба, в которую компания перестанет выплачивать своевременные налоги.
- Местные региональные органы, осуществляющие в конкретном субъекте надзор за ведением долевого строительства, вправе обращаться в арбитражные суды по поводу банкротства застройщиков.
- Фонд защиты законных прав всех граждан, являющихся участниками осуществляемого компанией строительства, вправе оставить в суде заявление о признании ее банкротом.
- Добровольное заявление на банкротство застройщика может подать и сам девелопер, который понимает, что не в силах исполнять возложенные на него как на сторону сделки по ДДУ обязательства.
Но важно понимать, что признать любого девелопера по поданному иску банкротом может только лишь суд арбитражный. Мировые судьи, Верховный суд, районные и конституционные суды, а также суды общей юрисдикции и прочие инстанции в деле о банкротстве не компетентны и не могут вести разбирательства, так как не рассматривают подобные споры по действующим в РФ законам.
Ответственность застройщика в случае банкротства
В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.
Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.
Возмещение застройщиком убытков и морального вреда
Возместить убытки по договору долевого участия можно на основании Гражданского кодекса РФ п.1 ст.15. Если действия застройщика привели к возникновению убытков, дольщик вправе потребовать их полного возмещения, но не более той суммы, размер которой отражен в договоре или предусмотрен законодательством.
К убыткам относятся расходы, понесенные дольщиками, для устранения своих нарушенных прав застройщиком. Убытками так же считаются повреждение или утрата имущества и упущенная выгода, то есть неполучение дохода, который должен быть на основании ДДУ.
Участники договора о долевом участии, чьи права были нарушены, могут обратиться с исковым заявлением о компенсации неустойки с застройщика в суд. Иск будет удовлетворен, если дольщик сможет представить факты, приведшие к убыткам, рассчитать размер понесенных убытков, а также перечислить противоправные действия, повлекшие за собой нарушения прав дольщиков.
Статья 393 Гражданского Кодекса РФ обязывает возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Компенсировать моральный вред возможно независимо от возмещения понесенных убытков. В исковом заявлении в суд нет необходимости приводить доказательства причиненного морального вреда. Суд не вправе отказать в удовлетворении требований компенсировать понесенный моральный вред.
Административно — и гражданско-правовая ответственность застройщика
Участники долевого строительства оправданно рискуют, финансируя строительство из собственного бюджета. Прежде всего, эти риски связаны с недобросовестными застройщиками, с не целевым расходование средств дольщиков. В таких случаях застройщики несут гражданско-правовую и административную ответственность.
Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ . Максимальный штраф по этой статье достигает до 1 млн. рублей для юридического лица и 50 тыс. рублей для должностного (физического) лица .
Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.
Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.
В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.
Застройщик обанкротился — что делать дольщикам
27.09.2019
Управляющий Управляющего назначает суд для того, чтобы тот оценил состояние застройщика-банкрота, продал имущество компании с торгов и сообщил кредиторам, в том числе и дольщикам, о происходящем. Дольщики обязательно узнают о банкротстве застройщика от управляющего, он уведомит их по почте.
С момента, когда вам придет уведомление от управляющего, начнется отсчет трех месяцев, в течение которых можно заявить о своих требованиях к обанкротившемуся застройщику. Заявление с требованиями нужно подать управляющему. Если за три месяца вы заявили о своих требованиях, нужно будет доказывать в суде, что причина, по которой вы не обратились вовремя, была уважительная.
Если вообще не обратиться к управляющему, ваши требования не будут внесены в Реестр требований. Это не значит, что вам ничего не вернут, но претендовать на имущество застройщика-банкрота вы будете уже по остаточному принципу — после всех кредиторов, требования которых внесены в Реестр.
Коммерсантъ
Это издание — официальный источник опубликования сообщений о банкротстве. Можно отслеживать информацию на сайте СМИ. Здесь можно ввести реквизиты компании и посмотреть, не обанкротилась ли она.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
Здесь также можно ввести реквизиты застройщика и проверить информацию.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.