Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку в квартире в СПБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Как узаконить перепланировку
Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.
Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.
После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:
- Договор авторского надзора.
- Акты скрытых работ.
Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:
- Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
- Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
- Документы на право владения квартирой.
- Паспорт владельца квартиры и две копии.
- Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
- Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.
Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.
Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.
После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:
- Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
- Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.
В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:
- Заявитель.
- Инспектор.
- Начальник жилищной инспекции.
- Автор проекта по перепланировке.
Ремонт завершен, какой этап согласования перепланировки следующий?
Наступила очередь самого ответственного этапа – сдача квартиры в эксплуатацию после перепланировки.
Для этого вы обращаетесь либо в районный ПИБ, либо в специальную организацию. Наши инженеры выезжают на переобмер, когда вам удобно (а не когда назначил ПИБ). Вы получаете план переобмер и ведомость помещений в течение 3 дней.
После переобмера к вам приезжает комиссия. Комиссия минимум из 3-х человек приезжает на объект и досконально обследует все. Комиссия проверяет соответствие сделанной перепланировке и переустройства проекту, что выполнено, а что нет. На этом возникает большинство трудностей.
Затем собираете вместе акт ввода в эксплуатацию, акт о вывозе и утилизации мусора, копию выписки СРО компании, которая делала ваш проект, свидетельство о праве собственности, и снова отправляетесь в МФЦ для постановки квартиры на учет в ЕГРН.
Если во всех документах порядок, то вы примерно через месяц получите новый кадастровый паспорт и новую выписку ЕГРН.
Весь процесс согласования перепланировки, когда вы знаете, что и как делать, куда обращаться, занимает НЕСКОЛЬКО МЕСЯЦЕВ ДО начала ремонта и НЕСКОЛЬКО МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ.
Мы предлагаем вам сократить сроки и избавиться от «головной боли», и узаконить вашу перепланировку в срок от 4,5 месяцев.
От чего зависит согласование
Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.
Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:
- Зависимость перечня разрешено-запрещено от района. Иногда это связано с разночтениями в трактовке, но чаще со спецификой места проживания. В историческом центре требования жёстче, если сравнивать с окраинами. Причинами обычно оказываются ветхость и износ зданий, поэтому надзор требует прохождения до 10, а иногда и более инстанций.
- Сложность работ. Каждая перепланировка — это риски для соседей и здания в целом. Чем масштабнее проект, тем больше расчётов потребуется, а значит и разрешений от соответствующих служб.
- Изменения фасада. К этой категории относят остекление лоджий и балконов, расширение старых и обустройство новых проёмов, установку кондиционеров и другие работы, меняющие облик фасада. Причём при согласовании дело может коснуться не только квартиры собственника, но и всего здания. Например, в проекте остекления лоджии нужно предоставить собственный проект перепланировки, а также комплексные мероприятия по остеклению для всего дома. Планы передаются на утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре, то есть весь путь усложняется.
- Статус объекта. Здания, относящиеся к категории памятников, попадают в отдельную категорию (их в городе более 5000). Если ваша квартира расположена в таком доме, сложность согласования перепланировки квартиры в СПб вырастает в разы.
Чем грозит самовольная перепланировка.
Самовольные перепланировки жилого помещения – это деяния, за которые Административный Кодекс РФ предусматривает наказание в виде штрафа. Накладывается наказание на основании ст. 7.21 КоАП РФ. Статья предусматривает наложение штрафа даже в том случае, когда никаких опасных последствий для безопасности строения не возникло.
После уплаты штрафа у собственника появляется возможность узаконить произведенные изменения по вышеприведенной схеме.
Однако комиссия при администрации района, которая и будет рассматривать вопрос о привлечении к ответственности, может потребовать приведения жилья в исходное состояние. Это станет дополнительной финансовой нагрузкой к уже уплаченному штрафу в 2000-2500 рублей. На сегодняшний день существует вероятность увеличения материальной ответственности по таким правонарушениям вплоть до 100000 рублей.
Самое неприятное, что может произойти с собственником жилья – это его выселение с последующим выставлением квартиры на продажу. Такая мера, является крайней и применяется в тех случаях, когда владелец квартиры произвел опасное вмешательство в конструкцию многоквартирного дома и отказался возвращать ее в исходное состояние согласно требованиям Жилищного Кодекса.
После продажи квартиры с торгов вырученная сумма переводится на счет бывшего владельца. Однако она будет существенно уменьшена на величину издержек. К числу таких издержек относят государственные пошлины в ответствующих органах, стоимость услуг по оценке квартиры и ее реализации, а также расходы на приведение жилья к проектному состоянию.
Согласование перепланировки – процесс не быстрый. Существует два возможных варианта: официальный, с предварительными планами, кипой бумаг и продолжительным ожиданием, и легализация изменений постфактум, то есть уже после самовольной перепланировки. Многим второй путь может показаться более легким, однако это далеко не так. Понадобятся те же документы, справки и терпение, но только процесс будет проходить уже в судебном порядке. И это, к сожалению, единственный способ. К тому же, помимо судебных издержек, собственник такой квартиры рискует остаться без компенсации от страховой компании в случае форс-мажора (затопление соседями сверху, например) или, что иногда с точки зрения финансов еще хуже, суд может обязать его привести жилье в первоначальный вид. После соответствующего постановления суда открывается исполнительное производство, а это значит, что ремонтные работы будут контролировать, и отвертеться не получится.
Для официального согласования перепланировки вам понадобится:
- Написать заявление;
- Составить проект перепланировки;
- Предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
- Получить согласие от жилищной инспекции и муниципальной администрации;
- Пройти экспертную комиссию по факту изменений;
- Получить подтверждение о внесении изменений в ЕГРН.
Что разрешено при перепланировке квартиры?
Согласование перепланировки квартиры возможно, если Вы собираетесь прибегнуть к одному или нескольким из нижеперечисленных вариантов:
- Увеличение площади кухни и жилых комнат за счёт нежилых помещений – коридоров и кладовок;
- Увеличение коридора за счёт кладовки;
- Перенос некапитальных перегородок и их демонтаж, а также устройство проёма в несущей и ненесущей перегородке;
- Объединение нескольких жилых комнат;
- Монтаж или демонтаж встроенных шкафов;
- Уменьшение санузла или его увеличение за счёт площади нежилых помещений – коридоров и кладовок. Также разрешено объединять ванную с туалетом и переносить сантехоборудование в санузле;
- Устройство входа в санузел из комнаты – в случае наличия в квартире второго санузла с входом из коридора. Устройство входа в ванную, не совмещённую с туалетом, можно делать из любой комнаты;
- Устройство второго санузла на площади коридора или кладовки;
- Перенос водяного оборудования от стояка за счёт протяжения новых труб;
- Оборудование камина (в случае, если квартира находится на последнем этаже);
- Остекление или утепление балкона или лоджии.
Список необходимых документов для согласования перепланировки
Чтобы грамотно провести процесс оформления проекта, следует подготовить следующий список документов:
- технический паспорт на жилое помещение;
- свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- проект перепланировки квартиры (разделы: архитектурные решения, водопровод и канализация, отопление и вентиляция, электрооборудование);
- по необходимости: теплотехнический расчёт, конструктивные решения;
- согласование в пожарной инспекции;
- договор технического надзора;
- акты скрытых работ;
- договор подряда.
Как разработать проект перепланировки квартиры
Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.
– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.
Что можно делать при перепланировке:
- При проведении перепланировки помещения разрешается объединение туалета и ванной комнаты, а также присоединение части коридора для увеличения общей площади санузла.
- Можно объединить кухню и смежную с ней комнату для создания кухни-столовой. Если стены, в которых создаются проемы не относятся к несущим.
- Позволяется увеличить общую площадь комнаты за счет коридора или его части.
- Кроме этого, разрешен перенос входной двери вглубь жилья для создания тамбура.
- Также можно сделать дополнительные дверные проемы во внутренних стенах. Опять же, если они не являются несущими.
- Можно удалить часть стены перед балконом для увеличения дверного проема или объединения помещений.
- Разрешается демонтаж перегородок кладовок и антресолей.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Перевод в нежилой (жилой) фонд
Под переводом в нежилой или жилой фонд подразумевается смена функционального назначения помещения, которая должна сразу отражаться документально. Специалисты нашей компании возьмут все хлопоты по прохождению данной процедуры на себя, проведя ее в короткие сроки и в соответствии со всеми требованиями, предъявляемыми к данному виду работ.
Жилищным кодексом чётко регламентируется перечень документов, которые необходимы для перевода помещения в жилой или нежилой фонд. Но для того, чтобы разобраться во всех нюансах, требуется не только знание законодательства, но и определенный опыт, связи.
Именно поэтому лучшим выходом в данной ситуации станет обращение к профессионалам. Сотрудники нашей компании обладают многолетним опытом и всеми необходимыми знаниями для быстрого перевода помещения в жилой или нежилой фонд. Наши специалисты, тщательно проанализировав ситуацию, смогут определить возможные проблемы, что позволит избежать ненужных рисков.
Для того чтобы полностью пройти процедуру перевода помещения в жилой или нежилой фонд, может уйти от четырёх месяцев до года, в зависимости от сложности процесса. Рекомендуется заранее проводить процедуру информирования всех собственников жилого дома, чтобы в дальнейшем учитывать их мнение при собрании подписей. Поэтому, если вы не желаете потерять деньги и время – обратитесь за помощью к профессионалам.
Зачем нужно согласовывать перепланировку жилого помещения?
В соответствии со Статьей 26 Жилищного кодекса РФ, основанием проведения перепланировки жилого помещения является разрешение органа местного самоуправления (Межведомственная комиссия по техническому надзору (далее МВК). При отсутствии решения или акта МВК выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке в квартире запрещено.
После выполнения строительных работ по перепланировке в соответствии со Статьей 28 ЖК РФ требуется получить акт приемочной комиссии (выполненные работы проверяют на соответствие проекту).
В результате перепланировки площадь квартиры в техническом паспорте изменяется в большую или меньшую сторону, это требует внесения изменений в ЕГРП, т. е. в свидетельство собственности на квартиру.
Последствия незаконных изменений
Процедура по согласованию изменений в СПб популярна. Владельцы стандартных квартир желают внести изменения в условия, которые смогут приобрести необходимый комфорт и удобство.
Если вы решили сделать перепланировку незаконно, то это приведет к:
- ограничению некоторых действий, таких как продажа, покупка, мена, дарение;
- выплате штрафа, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей (ч. 1 ст. 7.21 КоАП);
- возврату первоначального состояния в квартире, от чего снова потеряете ту или иную сумму средств;
- выставлению квартиры на торги. Это производится только в том случае, когда 2 предыдущих варианта не выполнены.
Законодательная база:
- ЖК РФ (ст. 27, 29);
- ПП СПб № 867 от 06.10.2016 года (п. 2.1.7);
- СНиП 21-01-97 (п. 6.20);
- СаНПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8);
- СП 54.13330.2011 (п. 5, 9.22).