Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от дарственной на квартиру после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор, по сути, фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству.
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги.
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) дарение недвижимого имущества относится к двусторонним сделкам безвозмездного характера и имеет целью передачу права собственности на недвижимость другому лицу.
Законность сделок с недвижимостью обеспечивается обязательной государственной регистрацией права собственности дарителя, а затем и права собственности одаряемого по договору дарения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Дарение влечёт безусловную и полную передачу прав на имущество, но вместе с тем статьёй 578 ГК РФ в строго установленных случаях предусмотрена возможность возвращения подаренной собственности – отмены дарения.
В каких же случаях и в каком порядке даритель может отменить дарение и вновь зарегистрировать за собой право собственности на ранее подаренную им недвижимость?
Во-первых, согласно статье 578 ГК РФ дарение может быть отменено путём обращения в суд с исковым заявлением если:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты.
Также предусмотрен случай отмены в судебном порядке дарения, совершённого индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
Основанием для государственной регистрации прекращения права лица, получившего недвижимость в дар, и регистрации права собственности дарителя в этих случаях будет являться решение суда. Это связано с тем, что лишь суд компетентен установить указанные выше обстоятельства, послужившие причиной для отмены дарения. Решение суда (в 1-м экземпляре) вместе с договором дарения (подлинник и копия) должны быть приложены к заявлению дарителя при обращении в Росреестр. Для регистрации права потребуется также уплата государственной пошлины.
Отличается от указанных трёх ещё один, четвёртый, случай отмены дарения. Согласно пункту 4 статьи 578 ГК РФ: «В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого». До недавнего времени не угасали споры относительно того, может ли даритель в таком случае вернуть имущество, не обращаясь в суд?
Точку в дискуссии поставил Верховный Суд РФ, разъяснив порядок применения нормы в определении от 2 ноября 2016 года № 4-КГ16-36. Так как документально подтверждённый факт смерти одаряемого (свидетельство о смерти или решение суда об объявлении гражданина умершим) не требует повторного установления судом, прежний собственник имеет возможность без обращения в суд вновь зарегистрировать за собой право собственности на подаренную недвижимую вещь, совершив особую одностороннюю сделку, выражающую волю дарителя на отмену дарения. Такая сделка может быть обличена в форму распоряжения об отмене дарения. Совершить эту одностороннюю сделку можно исключительно в том случае, если договором дарения было предусмотрено, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
При этом необходимо иметь в виду, что согласно пункту 5 статьи 578 ГК РФ: «В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения». В практике судов норма применяется ко всем случаям отмены дарения, в том числе и к случаю, когда даритель пережил одаряемого. «Сохранение имущества в натуре» понимается не только в физическом смысле (не утрачено, не претерпело изменений), но и как сохранение принадлежности имущества одаряемому.
Если лицо, получившее недвижимость в дар, при жизни передало право собственности иному лицу, отмена дарения пережившим дарителем без обращения в суд становится невозможной. Будучи собственником имущества, одаряемый ни при каких договорённостях с дарителем не может быть лишён своего правомочия распорядиться имуществом. Поэтому если в ЕГРН на подаренную недвижимость зарегистрировано право собственности третьего лица (то есть его право уже возникло с момента регистрации) пережившему дарителю, отменяющему дарение, будет отказано в государственной регистрации права собственности.
С иным моментом, нежели момент государственной регистрации, связывает закон возникновение права собственности у наследников одаряемого. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Однако данный факт может быть подтверждён после получения наследниками свидетельств о праве на наследство (как правило, через 6 месяцев). До указанного момента дарение можно отменить во внесудебном порядке. После оформления наследства (даже если права наследников не зарегистрированы в ЕГРН) такая возможность отпадает, и права наследников можно будет оспорить только в суде.
Возможны ситуации, когда подаренная недвижимость на момент смерти одаряемого находится в аренде или отдана в ипотеку (залог). В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ при изменении собственника аренда сохраняется. Следовательно, наличие заключённого договора аренды не препятствует государственной регистрации права собственности дарителя, который в силу закона становится арендодателем имущества. А вот вопрос о возможности возвращения во внесудебном порядке заложенного имущества ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не урегулирован. Поэтому, если недвижимость заложена, у государственного регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права на основании распоряжения об отмене дарения.
Итак, если все названные выше условия соблюдены, даритель, отменивший своим распоряжением дарение, может обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.
При этом распоряжение об отмене дарения должно в обязательном порядке содержать:
- дату совершения распоряжения об отмене дарения;
- Ф. И. О., паспортные данные дарителя, отменяющего дарение;
- описание подаренного недвижимого имущества (наименование, кадастровый (условный) номер, адрес;
- дату, номер договора дарения;
- Ф. И. О. одаряемого, его паспортные данные;
- указание на факт смерти одаряемого;
- чётко выраженную волю дарителя на отмену дарения (целесообразно также сослаться на пункт договора дарения, предусматривающий такое право дарителя);
- подпись, расшифровку подписи.
Поскольку договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, то и распоряжение об отмене дарения также должно быть оформлено письменно. Если договор дарения был удостоверен нотариусом, скорее всего, потребуется нотариальное удостоверение распоряжения об отмене дарения. В обоих случаях распоряжение необходимо составить в двух экземплярах (один – для дарителя, второй – для Росреестра или нотариуса).
Чтобы зарегистрировать право собственности в ЕГРН, необходимо, уплатив государственную пошлину, обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности дарителя, приложив к нему следующие документы:
- договор дарения, по которому имущество отчуждалось (подлинник и копия);
- распоряжение об отмене дарения (в 2-х экземплярах (подлинники), если составлено в простой письменной форме, либо подлинник и копия, если нотариально удостоверено).
Как действовать при необходимости отмены дарения:
Отмена дарения — это юридическая процедура, позволяющая вернуть подаренную квартиру обратно. Основания для отмены дарения могут включать такие ситуации, как обман, недостаточная разумность дарителя, наличие существенных нарушений условий дарения и тому подобное.
Для того чтобы отменить дарение и вернуть квартиру, необходимо выполнить следующие шаги:
- Подготовить документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Это могут быть, например, доказательства обмана или медицинские заключения о недостаточной разумности дарителя.
- Обратиться в суд с исковым заявлением об отмене дарения. В исковом заявлении необходимо указать все основания отмены дарения и просить суд вернуть квартиру в собственность дарителя.
- Судебное разбирательство. В процессе разбирательства суд будет выяснять все обстоятельства дела и принимать решение на основании представленных доказательств и законодательства. Важно предоставить все необходимые документы и доказательства, чтобы убедить суд в правильности вашей позиции.
- Решение суда. После проведения разбирательства, суд примет решение об отмене дарения или об отказе в отмене. Если решение будет в вашу пользу, квартира будет возвращена в вашу собственность.
Отмена дарения может быть достаточно сложной и длительной процедурой. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к опытному юристу, который поможет вам составить правильные документы, представить вашу позицию в суде и защитить ваши интересы.
Важно также помнить, что каждая ситуация уникальна, и процедура отмены дарения может иметь свои особенности в зависимости от конкретных обстоятельств. Поэтому перед принятием решения о действиях следует обратиться за консультацией к компетентному специалисту.
Оспаривание сделки третьим лицом
ДополнительноТакже под оспаривание могут попасть сделки, в которых:
- даритель подписал дарственную под влиянием угроз или шантажа;
- даритель не понимал суть договора (например, в силу преклонного возраста);
- одариваемый воспользовался тем, что у дарителя сложилась неблагоприятная ситуация и он вынужден был оформить договор дарения на невыгодных для себя условиях;
- одариваемый вынудил дарителя составить дарственную, воспользовавшись своим служебным положением;
- недвижимость была передана в дар служащим муниципальных или государственных органов по причине их деятельности.
Наследники дарителя вправе инициировать отзыв дарственной на квартиру в следующих случаях:
Другие возможности аннулировать дарственную
Еще одна возможность отменить дарение существует, когда в договоре содержится обещание подарить вещь в будущем. Такой договор может быть уже зарегистрирован, но вещь еще не передана. Например, дарение с условием достижения какого-то возраста или совершения каких-либо действий со стороны одаряемого.
Основанием здесь служит ухудшение материального или физического состояния дарителя к моменту, когда надо передать вещь. Причем это изменение должно быть существенным, то есть в случае передачи подарка уровень жизнь дарителя снизится. Насколько должен снизиться этот уровень жизни, в законе не сказано, практика также по этому поводу однозначных решений пока не имеет.
Как всякую сделку, оспорить договор дарения в суде можно, признав его недействительным. Сюда можно отнести случаи дарения малолетним или недееспособным дарителем, неправильное составление дарственной, совершение сделки под угрозой жизни или обмана и иные общие основания, указанные в законе.
Единственный способ отмены дарения без обращения в суд, предусмотренный законом, — это пережить одаряемого. Отмена регистрации договора дарения после смерти одаряемого происходит только при наличии такого условия в дарственной. Если, составляя ее, даритель не прописал в тексте такую оговорку, отзыв договора дарения после регистрации невозможен даже в суде.
Если такое условие в дарственной имеется, для ее отмены достаточно представить в Росреестр договор с таким условием, свидетельство о смерти одаряемого и заявление.
Правопреемники дарителя могут отменить дарственную только при наличии доказательств того, что одаряемый убил дарителя. Отмена регистрации договора дарения после смерти дарителя происходит у нотариуса, которому нужно предоставить решение суда в отношении одаряемого.
Отмена и отказ от дарения
Помимо перечисленных, существуют специальные возможности возврата сторон к первоначальному положению, они указаны в статьях 577 и 578 Гражданского кодекса РФ, рассмотрим их подробнее:
Правом на отказ от исполнения договора дарения передающий подарок наделен:
- когда его имущественное или семейное положение претерпело такие изменения, что он больше не в состоянии исполнить свое обещание передать в дар что-либо, т.к. реализация обещания создаст условия существенного снижения уровня жизни дарителя;
- когда имеются обстоятельства, позволяющие отменить дарение.
Отказ возможен, если договор подразумевал обещание, а не фактическую передачу дара.
Отмена дарения возможна в следующих случаях:
- одаряемый предпринял действия, приведшие к причинению передавшему подарок телесных повреждений и/или действия, угрожающие жизни дарителя или члена его семьи, или близкого родственника на жизнь дарителя, жизнь члена его семьи или близких родственников. Если покушение привело к смерти, право отмены переходит к наследникам;
- получивший подарок так пользуется им, что появился высокий риск утраты подарка. И одновременно имеется неимущественная ценность подарка для дарителя;
- договор содержал право передавшего дар отменить дарение, если он будет жить дольше второй стороны и это случилось;
- если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо подарили что-то за счет средств от предпринимательской деятельности и при этом их объявили банкротами в следующие 6 месяцев.
Отказ от жилой недвижимости: Процедура отказа от дарения
Бывают такие ситуации, когда одаряемый не может принять такой дорогой подарок, как жилая недвижимость. Причины отказа могут быть различны: начиная от нехватки денежных средств на уплату госпошлины при дарении квартиры и заканчивая невозможностью приехать и получить права на жилье передаваемые дарителем. О причинах отказа от дара, получатель не обязан никого уведомлять. Однако, чтобы расторгнуть сделку одаряемый должен отказаться от жилой недвижимости до того, как договор дарения будет зарегистрирован. То есть отказ должен быть произведен до смены собственнических прав на недвижимость. Сразу после процедуры регистрации одаряемый может распоряжаться квартирой на законных основаниях, так как становится ее полноправным хозяином.
Отказ от подарка оформляют в письменном виде. Для того чтобы отменить дарственный договор, следует иметь согласие двух сторон данной сделки. Если у ее участников имеются претензии к друг другу их решают через суд.
Последствия отмены дарения
Последствием отмены дарения является возвращение сторон договора в первоначальное положение. То есть одаряемый обязан возвратить дарителю подаренную вещь или имущество, если они на момент отмены дарения сохранились в натуре (п. 5 ст. 578 ГК). То же касается и имущественного права, если оно является предметом дарения.
В случае отчуждения одаряемым подаренного имущества или права с целью избежать их возврата, а также преднамеренного уничтожения предмета дарения или совершения иных действий, делающих его возврат невозможным, к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда, которое регулируется нормами гл. 59 ГК РФ. С правовой точки зрения обязанность одаряемого возвратить дарителю предмет дарения в натуре или, при невозможности этого сделать, возместить его стоимость денежной компенсацией, которая возникает при отмене дарения, законодательством отождествляется с выполнением обязанностей по неосновательному обогащению.
Конкретные нормы, которые могут служить основанием для того или иного требования дарителя, содержатся в пунктах 1 статей 1104-1105 ГК РФ.
Порядок расторжения и возврата имущества
Разрыв дарения при добровольном желании обеих сторон сделки до регистрации имущества на нового владельца производится просто. Достаточно составить документ, в котором стороны отказываются от возложенных на них соглашением о передачи имущества обязательств, и заверить его у нотариуса.При оспаривании сделки на основании 578 статьи ГК необходимо составить исковое заявление и подтвердить указанные в нем положения соответствующими документальными доказательствами. Это может быть медицинское освидетельствование в случае причинения вреда здоровью или акт экспертной оценки имущества, доказывающий причинение ему вреда. Стоит заручиться также поддержкой свидетелей.Если суд примет сторону бывшего владельца, имущество будет ему возвращено. А все права иного лица на вещь, возникшие после регистрации собственности на нового владельца – аннулированы.
Добровольное расторжение дарственной
Не исключены случаи, когда расторгнуть дарственную стороны могут по обоюдному согласию. Для этого необходимо оформление соглашения, которое подписывается сторонами. В указанном документе совсем не обязательно указание причины, по которой даритель и одаряемый пришли к выводу отменить все достигнутые ранее договорённости.
Важно только то, что соглашение о расторжении равносильно договору и должно быть составлено и оформлено в той же форме. То есть, если дарятся ценности, стоимость которых свыше трёх тысяч рублей, то соглашение о расторжении также должно быть оформлено в виде документа.
Если по договору дарения передавалась недвижимость, то такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно и соглашение о расторжение договора должно пройти процедуру регистрации, по завершении которой дарителю будет возвращено его имущество.
Отмена дарственного договора
Отказаться от дара либо отменить сделку, можно лишь в ряде предусмотренных законодательством случаев. Даритель может прописать в договоре условия расторжения самостоятельно либо аннуляция будет проводиться согласно статьям №577-578 ГК РФ.
Отменить дарственную можно в случае, если:
- У дарителя изменилось материальное положение либо самочувствие настолько, что передача имущества в дар нанесет ему значительный ущерб.
- Одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя либо его семьи. Он нанес телесные повреждения вышеуказанным гражданам. Если даритель умер, то расторжением договора могут заниматься его приемники.
- Одаряемый после получения в дар имущества, которое было ценным для дарителя небрежно с ним обращался, что привело к его порче или утрате. В этом случае даритель может расторгнуть сделку через суд. Однако ему будет необходимо предъявить доказательства, что подаренное имущество действительно представляет ценность.
- Имущество было подарено юридическому лицу, которое стало банкротом. В этом случае, расторжение договора имеет права требовать конкурсный управляющий.
Что делать, если собственнические права уже зарегистрированы в Росреестре
Можно ли отметить дарственный договор после регистрации права собственности одаряемого в Росреестре? Да, данная процедура возможна.
Для расторжения сделки следует собрать пакет документов, состоящий из:
- отказного заявления;
- дарственного договора;
- согласительного документа, подтверждающего отказ одаряемого от принятия подарка;
- паспортов обеих сторон сделки;
- доверенности, если один из участников договора отправил вместо себя свое доверенное лицо;
- выписки из ЕГРП;
- согласительного документа на отказ от всех лиц, заинтересованных в сделке;
- квитанции об оплате государственной пошлины;
- бумаг на даримое имущество.
Перечисленные документы следует подать в Росреестр, где специалисты проведут процедуру оформления отказа от дара. Также необходимо учитывать нюансы расторжения договора. К примеру, от супруга/супруги одаряемого в обязательном порядке необходимо получить согласие на отказ от подаренного имущества.