Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование риска потери права собственности титульное страхование». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии
К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:
- пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
- пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
- cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
- был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
- пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
- cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
- пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
- жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Необходимые документы для оформления страхования титула
Для страхования титула пакет документов гораздо шире, чем для других договоров. Страховщику понадобится от покупателя паспорт или уставные документы, если в его роли выступает юридическое лицо. А вот от продавца ипотечной квартиры бумаг нужно гораздо больше, ведь именно они позволяют проследить историю объекта:
- Паспорт (уставные документы если продавец организация, а не физическое лицо), причем, как я говорила ранее, в определенных случаях нужно будет документально подтвердить дееспособность продавца
- Правоустанавливающие документы
- Свидетельство на регистрацию права собственности
- Выписка из ЕГРН
- Завещание, дарственная, договор купли-продажи или обмена и т.д.
- Выписка из домовой книги
- Оценка объекта недвижимости
- Техпаспорт
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
При каких сделках недействительно титульное страхование?
Титульное страхование защищает от недействительных сделок в следующих случаях.
-
Продавца официально признали недееспособным в момент заключения сделки. Опекун может оспорить договор купли-продажи. В этом случае покупатель утратит права собственности, даже если оформил кредит. Титульное страхование в этом случае защитит права покупателя.
-
Жилье куплено у одного из супругов, а второй не давал нотариальное согласие. Сделку признают недействительной.
-
Договор купли-продажи продавец подписывал под давлением третьих лиц. Покупатель об этом может и не знать, но если продавец обратитесь в суд и докажет, что его заставили продать имущество, сделку признают недействительной.
-
Сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Покупатель может и не знать об этом, но при таком раскладе сделку посчитают незаконной.
Какие риски покрывает страхование титула при покупке квартиры
Перечь рисков, покрываемых страховыми предложениями российских компаний, совпадает со списком оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Суды опираются на следующие обстоятельства:
- Продавец признан недееспособным или невменяемым;
- В продаже участвовало лицо с ограниченной судебным решением дееспособностью;
- Бывший владелец квартиры был введен в заблуждение покупателем;
- Договор купли-продажи не учел интересы несовершеннолетних собственников недвижимости;
- Выявлен факт мошенничества — подлога документов покупателем;
- Нарушены права одного из супругов в ходе реализации совместно нажитого имущества.
Основанием для пересмотра сделки в судебном порядке могут стать иные лица. Так, при неоднократной перепродаже квартиры о наличии прав на нее могут заявить первые собственники — адвокаты в подобных ситуациях ссылаются на заключение сделки своими клиентами под угрозой расправы или нанесения тяжкого вреда здоровью.
Аналогичным образом развиваются события при нарушении договора пожизненной ренты плательщиком. Продажа квартиры без ведома получателя рентных платежей приводит к признанию сделки ничтожной в судебном порядке. Новый собственник теряет любые права на владение объектом недвижимости.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
От чего защищает страховка титула квартиры
Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.
Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.
Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:
- состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
- продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
- продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
- наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
- другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.
Нужно ли оформлять титульное страхование
Никто не может заставить нового собственника имущества страховать титул. Но в некоторых случаях при оформлении ипотеки банки требуют оформить такую страховку. Иначе процент по ипотеке увеличивается на несколько пунктов. Дело в том, что банк старается снизить риск утраты денег в случае потери заемщиком права собственности. Большие суммы процентов по ипотечному кредиту выплачивают уже на первом этапе действия договора (как правило, первые несколько лет).
При покупке квартиры в ипотеку заемщик наивно полагает, что банковские юристы и служба безопасности тщательно проверяют квартиру. Но по факту они могут проверить только юридическую чистоту сделки. К сожалению, не всегда получается узнать прошлое имущества. Возможно, со временем на него будут претендовать наследники по третьей или другой линии. А от таких событий никто не застрахован.
Аналогичная ситуация с покупкой квартиры или другой недвижимости через риэлторские агентства. Специалисты также могут проверить только юридическую чистоту квартиры, но не наличие возможных наследников, которые появятся со временем.
Проследить полную историю квартиры нельзя. Особенно за столь короткие сроки, которые установлены для оформления сделки. Может быть такое, что на квартиру будут претендовать несовершеннолетние, чьи права при отчуждении имущества были ущемлены. А такое в суде доказывается довольно просто.
Как теряют свою недвижимость
По данным Бориса Шаронова, директора департамента рисков компании НСКА (Национального Страхового и Кредитного Агентства), ежегодно в судебном порядке расторгается порядка 2% совершенных сделок. Право собственности можно оспорить в ряде случаев. Например, если при регистрации прошлых сделок с объектом были допущены ошибки, либо когда на право собственности претендует лицо, права которого ранее были нарушены при отчуждении или приватизации жилья – возможно, тогда человек находился в местах лишения свободы, был недееспособным или ему еще не исполнилось 18 лет.
Кроме того, право собственности может быть оспорено, если обнаружится, что при совершении одной из предыдущих сделок с объектом были использованы подложные или поддельные документы; продавец или покупатель был недееспособным; были нарушены права сособственников недвижимости, наследников или были допущены другие дефекты в праве собственности. Также сделка может быть отменена, если одна из сторон действовала под влиянием обмана, заблуждения, стечения обстоятельств, либо не понимала своих действий или не могла руководить ими.
Можно потерять свою недвижимость, если она арестована по решению суда из-за долгов бывшего собственника, либо если попасть на мошенников.
Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.
Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.
Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).
Перечень вероятных страховых случаев
Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи. Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества. Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.
Объектом титульного страхования может стать не только квартира. Страховые договора заключается и на земельные участки, части помещений жилого или промышленного назначения, иные объекты недвижимости. Причем застраховать можно не только утрату права собственности, но и утрату права распоряжаться недвижимостью, пользоваться ею, владеть.
Среди самых распространенных причин потери правового титула можно перечислить:
- Ущемление имущественных прав третьих лиц (несовершеннолетних, наследников, иных сособственников и т.д.). Например, квартира продана, но прописанному в ней несовершеннолетнему не предоставлена для проживания иная жилплощадь;
- Незаконность совершенной ранее сделки купли-продажи, дарения, перехода недвижимости по наследству и т.д. Например, нарушено право несовершеннолетнего на наследование части жилплощади, которая стала объектом сделки купли-продажи;
- Подделка правоустанавливающих документов продавцом. В этом случае нарушены нормы не только ГК РФ, но и УК РФ;
- Мошенничество;
- Ошибки при совершении регистрации нового права собственности. Таковые могут быть выявлены при регистрации прав собственности предыдущего владельца, что автоматически не даст новому собственнику зарегистрировать свои права;
- Недееспособность любой стороны сделки купли-продажи;
- Неправомочное решение суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной.