Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заложить долю в квартире без согласия второго собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с 7 статьёй Федерального закона №102 от 16.07.1998 г., (редакционная версия от 30.12.2020 г.) «Об ипотеке и залоге недвижимого имущества», участники долевой собственности могут закладывать свои части недвижимости, не получая согласие от остальных собственников. Также действующее законодательство содержит уточнение касательно взысканий, возникающих у финансовых организаций в случае невыплаты кредитов заёмщиками: при обращении по требованиям залогодержателей о взыскании заложенной доли недвижимости в случае её продажи должны быть применены правила 250 и 255 статей ГК РФ касательно преимущественного права приобретения, принадлежащего других собственникам.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
От чего зависит сумма кредита?
При определении суммы кредита под залог доли в квартире банки ориентируются на несколько факторов:
- Вид кредита – целевой или нецелевой. В первом случае потом надо будет документально доказать, что средства израсходованы по назначению. По такому займу выше денежный лимит, длительней период рассрочки и меньше процентные ставки.
- Размер доли в квартире – предпочтение отдается равной или большей, чем части других собственников. Например – 1/2 или 2/3 принадлежит заемщику.
- Техническое состояние квартиры, в котором имеется доля – обязательно наличие водопровода, канализации и электричества. Иными словами, она должна быть пригодна для проживания.
- Месторасположение – чем ближе к центру города располагается жилплощадь, тем легче ее будет потом продать в случае неисполнения заемщиком долговых обязательств. Также пользуются популярностью строения с хорошей транспортной развязкой и вблизи метро. Чем хуже инфраструктура, тем ниже стоимость квартиры. Поэтому банки не связываются с такими объектами.
Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?
Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».
То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».
Суть сделки по предоставлению займа с залогом
Основными актами, регулирующими процедуру выдачи банками займов, является Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском займе» и статьи Гражданского кодекса РФ.
При оформлении займа под залог доли в квартире без согласия собственников других долей заемщик предоставляет банку свою долю как обеспечение сделки. Таким образом, банк страхует собственный риск невозврата заемщиком кредита.
В кредитном договоре подробно прописываются все условия и сам предмет залога. Заемщик берет на себя обязательства по возврату указанной суммы в конкретный срок (разово или частями), обозначенной в кредитном соглашении с банком. Стороны могут договориться об изменении условия договора, а также о заключении дополнительного соглашения, корректирующего эти условия.
Особенности получения кредита под залог доли
Банки с нежеланием идет навстречу собственникам жилых долей в квартире из-за высоких рисков по таким операциям. Если заемщик не будет исполнять свои договорные обязательства, банк выставит его имущество на торги, а реализовать часть квартиры в жилом фонде непросто. Но это совсем не означает, что, имея в собственности долю, невозможно оформить кредитный договор. Для таких операций потребуется сбор дополнительных документов. Займы под долю имеют более высокие процентные ставки, а также повышенные требования к качественным и техническим характеристикам объекта залога.
Получение кредита под залог доли в банковском учреждении – сложная и трудоемкая процедура. Важно знать ее основные особенности:
- заемщик за свой счет страхует объект залога либо сумма страховки включается в стоимость кредита;
- стоимость комнаты или доли рассчитывается экспертным путем, что не всегда совпадает с мнением заемщика по поводу цены своей недвижимости;
- банк вправе потребовать официальные данные о зарплате клиента;
- потребуется погасить задолженность по всем коммунальным платежам;
- необходимо письменное согласие всех дольщиков квартиры (дома) на оформление кредита;
- на период действия кредитного договора накладывается запрет на любые операции с объектом недвижимости;
- доля в натуральной форме должна соответствовать целой комнате;
- в комнате вместе с заемщиком не должны проживать несовершеннолетние дети, так как в случае проблем с оплатой долгового обязательства банк не сможет получить в органах попечительства разрешение на продажу жилья;
- плюсом будет наличие у будущего заемщика в собственности транспортных средств или других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в счет погашения долга.
Как срочно взять кредит под залог доли в квартире?
Если деньги под залог доли в квартире требуются срочно, то можно воспользоваться следующими советами, как ускорить процедуру получения:
- Прибегают к услугам кредитного брокера. На рынке функционируют такие компании, помогающие гражданам быстро и юридически грамотно получать займы в банковских учреждениях. Такой брокер посодействует даже тем, кто имеет плохую кредитную историю.
- Используют предложения частных лиц. Этот вариант остается тем, кому отказали во всех банках и МФО. Тогда можно найти частника, готового предоставить такой кредит. Объявления обычно находят в интернете. В этом случае не будет предварительной проверки документов и платежеспособности соискателя – деньги выдаются сразу. Единственный минус – это чрезвычайно высокие процентные ставки в год (до 70%).
- Предварительно самостоятельно рассчитывают займ на кредитном калькуляторе. Такой присутствует на сайте любой финансовой организации. Достаточно внести в соответствующие графы основные параметры: требуемую сумму, ставку, период рассрочки и способ погашения). Система автоматически все подсчитает и выдаст результат. Тогда будет ясно, по силам будет такой кредит или нет.
Кредит под залог доли в квартире в Феодосии
- Памятка кредитного заемщка
- Вопросы и ответы
Для тех клиентов, которые хотят получить заемные деньги, но не могут выполнить какого-то одного или нескольких требований банка, выходом может стать кредит под залог ценного имущества. Наиболее часто к такому варианту прибегают следующие граждане:
- безработные или работающие неофициально (кто не может подтвердить свой доход соответствующими справками);
- клиенты с испорченной кредитной историей;
- граждане официальный, ежемесячный доход которых составляет менее 50% от суммы регулярного платежа (например, пенсионеры, студенты);
- те, кто берет займ впервые (в этом случае банк не знает, доверять ли такому клиенту).
Обременение ценного имущества (например, объекта недвижимости, который есть в распоряжении гражданина) снижает риск невыплаты кредита, а значит, банк может одобрить заявку, даже если есть один или несколько стоп-факторов. Клиент, со своей стороны, должен предложить ликвидный объект залога, который займодатель в случае перехода к нему прав собственности сможет без труда реализовать по рыночной (или близкой к ней) стоимости.
Одним из традиционно привлекательных вариантов для финансовых организаций остается обременение недвижимости: квартиры, дома, доли жилплощади (комнаты и пр.). Под залог такого объекта можно взять значительные средства. Тем не менее, как правило, сумма заемных денег не превышает 60% от рыночной стоимости имущества.
Чтобы вы без труда смогли найти банк в Феодосии, который предложит лучший кредит под залог квартиры или доли недвижимости, мы собрали различные предложения по вашему региону. В правом верхнем углу карточки с информацией о банковской программе есть значок (цифра в кружке). Он обозначает рейтинг кредита. Чем выше цифра от 1 до 10, тем объективно выгоднее будет предложение банка для заемщика.
Определить наиболее выгодный вариант займа, сопоставьте условия банков (процентную ставку, возможные сумму, срок погашения и другие параметры) на странице. Если вы хотите найти кредит пол залог доли квартиры, который соответствовал бы заданным вами параметрам, воспользуйтесь онлайн-поисковиком в меню слева.
Узнать подробные условия той или иной программы вы сможете, если перейдете в ее вкладку.
Как выбрать выгодный кредит
Банк определяет условия займа с учетом особенностей жилья. Рыночная стоимость влияет на сумму и процентную ставку ссуды — их определяет банк после подачи документов. На параметры кредита под залог доли квартиры влияет также срок владения недвижимостью.
Чтобы найти лучшую кредитную программу, вы можете воспользоваться нашим онлайн-поисковиком. Чтобы выбрать кредит под доли в квартире, в категории «Обеспечение» следует указать «Любая недвижимость», определить нужный размер займа и срок его выплаты и начать поиск.
В открывшемся списке кредита вы можете выбрать наиболее выгодный и перейти к оформлению заявки прямо на нашем сайте.
Необходимые документы для залога доли
Для получения кредита под залог доли в квартире банку нужно будет предоставить следующие документы (это стандартный перечень, и он может отличаться в разных банках):
- паспорт с пропиской в регионе обслуживания банка;
- второй документ, подтверждающий личность (ИНН, СНИЛС, водительские права и др.);
- справка о доходах; копия трудовой книжки;
- военный билет (для мужчин призывного возраста).
Как срочно взять кредит под залог доли в квартире?
Если деньги под залог доли в квартире требуются срочно, то можно воспользоваться следующими советами, как ускорить процедуру получения:
- Прибегают к услугам кредитного брокера. На рынке функционируют такие компании, помогающие гражданам быстро и юридически грамотно получать займы в банковских учреждениях. Такой брокер посодействует даже тем, кто имеет плохую кредитную историю.
- Используют предложения частных лиц. Этот вариант остается тем, кому отказали во всех банках и МФО. Тогда можно найти частника, готового предоставить такой кредит. Объявления обычно находят в интернете. В этом случае не будет предварительной проверки документов и платежеспособности соискателя – деньги выдаются сразу. Единственный минус – это чрезвычайно высокие процентные ставки в год (до 70%).
- Предварительно самостоятельно рассчитывают займ на кредитном калькуляторе. Такой присутствует на сайте любой финансовой организации. Достаточно внести в соответствующие графы основные параметры: требуемую сумму, ставку, период рассрочки и способ погашения). Система автоматически все подсчитает и выдаст результат. Тогда будет ясно, по силам будет такой кредит или нет.
Чтобы выгодно взять кредит под такой залог доли в квартире, надо учесть ряд нюансов:
- подаваемые документы должны быть в полном порядке, так как на это банки обращают внимание в первую очередь;
- заемщику необходимо застраховать потенциальный залог на свои средства;
- услуги эксперта долевого имущества от кредитора не всегда выгодны клиенту;
- предоставление справки о доходах значительно увеличивает шанс на одобрение кредита;
- сроки действия всей собранной документации должны быть больше периода кредитной рассрочки;
- важно документальное подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным выплатам и налогам;
- обязательно письменное одобрение со стороны всех собственников квартиры (дома), если доли не выделены;
- до погашения долга по займу никакие финансовые сделки с заложенным объектом (продажа, обмен, дарение) недопустимы.
Необходимые документы
Кредит под залог доли в квартире по умолчанию будет достаточно большим. Следовательно, для получения необходимых средств потребуется предоставить в банковскую организацию приблизительно следующий пакет документов:
- Паспорт (как правило, требуется Российской Федерации, совершеннолетие и постоянная регистрация).
- Справка о доходах (по форме 2-НДФЛ либо аналогичные).
- Копия трудовой книжки.
- Выписка из ЕГРН либо другой документ, доказывающий право владения долей в квартире.
- Документ, на основе которого заемщик получит в собственность данную долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее).
- Доверенность на представителя и его паспорт (если необходимо).
Может ли кредитная организация обратить взыскание именно на долю
В ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229 от 2-го октября 2007-го года четко сказано – взыскание может быть обращено, в том числе, и на долю в праве общей собственности.
Однако для этого сначала нужно долю выделить. Об этом сказано в аб. 1 ст. 255 ГК РФ — кредитор имеет полное право предъявить требование о выделе доли в натуре, чтобы была возможность обратить на нее взыскание.
Выделение доли в натуре может быть невозможным по причине:
- нанесения имуществу несоразмерного ущерба вследствие этого;
- или при отсутствии согласия на выделение от остальных “дольщиков”.
В представленном случае банк может воспользоваться возможностью, указанной в аб. 2 ст. 255 ГК РФ – то есть потребовать от заемщика продать его долю другим “дольщикам” по рыночной стоимости, и получить удовлетворение из вырученных средств.
Если “дольщики” не согласны купить у заемщика его долю, тогда банк вправе обратиться в суд с требованием о продаже доли с публичных торгов (аб. 3 ст. 255 ГК РФ).
В каких случаях востребован данный способ получения средств
Оформление займа с обеспечением долевой собственности может потребоваться в следующих случаях:
- в получении потребительского кредита было отказано;
- возникла острая необходимость в крупной сумме наличных;
- за кредитом обратился заемщик с плохой кредитной историей;
- имеют место просрочки по текущим ссудам;
- кредитная нагрузка не соответствует доходам заемщика.
Займы под долевую собственность интересны для:
- родственников, которые не смогли поделить имущество при приватизации;
- лиц, владеющих чем-либо по праву наследования вместе с другими людьми;
- разведенных супругов, в планы которых входит раздел имущества;
- любых категорий граждан, которые не смогли поделить собственность.
Займ под залог доли в квартире в Москве
Иван Блинов Автор Выберу.ру
Займ под залог доли в квартире — один из самых непростых с точки зрения условий договора.
С одной стороны, заемщику нужно будет собрать внушительный пакет документов и получить согласие от всех собственников объекта недвижимости.
С другой — сами финансовые организации готовы предоставить займ под залог доли только высоколиквидной собственности, которую смогли бы реализовать быстро и с выгодой (если клиент не выполнит своих долговых обязательств).
На Выберу.ру вы можете ознакомиться со всеми вариантами кредитов, которые предлагают МФО в Москве. Условия каждой организации различны.
Это касается максимального объема займа, срока погашения, процентной ставки, других особенностей.
Вы можете рассмотреть и сравнить все предложения от МФО в списке или воспользоваться системой поиска на нашем сайте, чтобы исключить заведомо неподходящие варианты.
При оформлении кредита под залог доли расходы клиента станут состоять по большей части в страховании. К примеру, в обязательном порядке потребуется застраховать недвижимость, которая оформляется в качестве обеспечения. Определенные банковские учреждения дополнительно требуют застраховать клиента.
Иногда банки соглашаются с тем, что клиент и/либо залог не станут страховаться, однако это автоматически серьезно увеличит процентную ставку. В итоге страховой платеж станет обходиться дешевле.
Помимо того, заплатить потребуется также и нотариусу — за оформление договора залога. У определенных банковских организаций имеются собственные специалисты, которые занимаются такими вопросами бесплатно, однако это скорее является исключением, чем правилом.
И, естественно, потребуется нести ежемесячные расходы на погашение задолженности (тело кредита и проценты за пользование заемными средствами). Конкретные суммы узнать никак невозможно, поскольку все зависит от суммы кредита и стоимости залога.
Возможен ли кредит под залог доли
Внимание! Прежде всего, следует сразу же рассмотреть разницу между двумя схожими понятиями:
- общая совместная собственность. Преимущественно такой вид владения имуществом образуется во время нахождения в браке. Документально при этом официальным собственником будет являться один супруг. Однако закон предусматривает, что приобретенное в браке имущество принадлежит супругам поровну, пуст даже половина имущества и не выделена документально. При этом распоряжаться подобной недвижимостью без разрешения второго супруга первый не имеет права;
- долевая собственность. Площадь квартиры при этом делится на несколько собственников – то есть каждому из них принадлежит своя отдельная доля (1/2, 1/3 и т. д.). Рассматриваются такие доли в юридическом понимании раздельно, выступая отдельными объектами. Таким образом, долевладелец распоряжается своей личной имущественной долей, не спрашивая на это разрешения ни у родственников, ни у прочих долевладельцев.