Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру на законных основаниях: нужна ли регистрация ИП?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
УСН — как нужно платить налог. Оплата происходит ежеквартально, в виде аванса. Первые три платежа обязательно нужно сделать 25 апреля, 25 июля и 25 октября соответственно. За четвёртый квартал оплата должна быть произведена до 30 апреля следующего года.
- Оформление ИП для легальной сдачи квартиры необязательно.
- ИП выгоден, если у вас высокий доход, но с ним придётся покорпеть над оформлением бумаг.
Вне зависимости от планов по покупке патента стоит сразу при оформлении перейти на УСН. - Если доход невысокий или нерегулярный, проще быть самозанятым: отчётности меньше, налог ниже, взносов нет. Единственное ограничение — 2 400 000 ₽ дохода в год.
- Оформление дохода через НДФЛ имеет смысл только в случае постоянных высоких расходов на образование и лечение.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Подготовка квартиры к сдаче
Чем лучше внешний вид жилья, тем выше стоимость. Желательно сделать хотя бы косметический ремонт. Особое внимание необходимо обратить на исправность проводки, сантехнического оборудования. Не стоит приглашать потенциальных жильцов на просмотр, если квартира не приведена в презентабельный вид.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Продажа квартир индивидуальным предпринимателем
Дают ли ИП ипотеку — вопрос, интересующий многих предпринимателей, ведь зачастую ипотечный кредит является единственной возможностью приобретения недвижимости. Ежегодный рост количества зарегистрированных индивидуальных предпринимателей способствует расширению государственных программ поддержки малого и среднего бизнеса, однако ипотека для ИП все также сложна в получении, но все же возможна. В чем заключаются сложности оформления ипотечного кредита на ИП? Индивидуальный предприниматель работает на себя, получает доходы, но стабильной зарплаты, главного условия для ссуды, не имеет. ИП не может представить банку справку по форме 2-НДФЛ, а подтверждение о выплате налогов не всегда показатель достаточного уровня ежемесячной прибыли. Именно этот критерий для банка спорный.
Регистрация права собственности
При этом некоторые кандидаты в депутаты Мосгордумы считают, что патентное налогообложение необходимо совершенствовать. За й выдано 12 патентов — сравните с количеством патентов за — годы. Если в м в Москве выдали 5 тысяч патентов, то в м и м эти показатели выросли: сперва до 8 тысяч, а затем и до 12 тысяч. Дальше мы снова видим положительную тенденцию: только за первое полугодие года выдано 13 патентов, причем количество получателей составило более 12 тысяч человек. И это несмотря на то, что читатели правы, и с года стоимость патента не уменьшается на страховые взносы. Популярнее всего такая система налогообложения у индивидуальных предпринимателей, предоставляющих автотранспортные услуги: грузоперевозчиков, таксистов.
Регистрация ИП по временной регистрации: условия и законодательство. Как получить: перечень необходимых документов В процессе регистрации у будущих бизнесменов нередко возникает вопрос: допускается ли оформить регистрацию по месту их временной регистрации.
Недвижимое имущество, предназначенное для ведения бизнеса — высокодоходный способ инвестирования финансов. Покупка коммерческой недвижимости на ИП — возможно ли это осуществить без ущерба для хозяйственной деятельности в году? Оформлять подобную недвижимость на имя физлица целесообразно, если не планируется скорая продажа объекта. Если имущество сдавалось в аренду, то дополнительно придется уплатить налог от прибыли.
Возможные способы получения дохода за сдачу квартиры:
- Получение дохода при сдаче квартиры в аренду по варианту 1, 2 и 3 лучше организовать на расчетные счета ИП в банке. Прием наличных денежных средств предполагает применение ККМ (кассовых аппаратов).
- При ведении деятельности по варианту 4 в случае приема наличных денежных средств — не требуется применение ККМ. Выбрав этот вариант ведения деятельности, ИП при приеме наличных денежных средств обязан по требованию покупателя выдать документ, подтверждающий прием денежных средств.
- В случае работы по варианту 5 — прием денежных средств организуется более удобным способом для физического лица — наличными (выдавая расписку о приеме денег) или безналичным расчетом.
Правильное оформление договора аренды — какой налог вы должны за сдачу квартиры
К примеру, патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц за квартиру до 50 кв. м. в ЮЗАО около м. Академическая будет стоит 18 тыс. руб. За сдачу аналогичной квартиры в Зеленограде надо будет заплатить 12,6 тыс. руб. Посчитать стоимоть патентна можно на официальном сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.
В Московской области стоимость патента в этом году от 12813 рублей в год (на квартиры до 70 квадратов, больше — дороже). В Санкт-Петербурге стоимость патента для аналогичной квартиры (до 70 м2) составит 24 тысяч рублей — законодатель исходит из потенциального дохода в 400 тысяч рублей в год (около 33 тысяч в месяц).
А вот в Екатеринбурге (и Свердловской области), ровно как и в Новосибирске, патент на сдачу жилого помещения не предусмотрен.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать?
В любом случае со сдачи квартиры ИП налоги выплачивать в государственную казну нужно обязательно. Какая именно сумма будет уходить в госбюджет, зависит от вида системы налогообложения. Когда речь идет об арендном бизнесе, лучше всего использовать «упрощенку» либо патентную систему. Они будут наиболее выгодными и удобными в плане бухгалтерской отчетности.
Стоит заметить, что существует большая разница между теми, кто сдает в аренду чужое жилье, и собственниками недвижимости. Все дело в том, что, по закону, регистрироваться в качестве ИП либо ЮЛ должны только те граждане, которые ведут экономическую деятельность. Сдача в аренду личного жилья не причислена к таковым, поэтому обычные физические лица, которые заселяют на собственных квадратных метрах других людей и получают за это деньги, не являются предпринимателями.
Таким образом, в тех ситуациях, когда российский гражданин сдает в аренду свое жилье, что должно быть подтверждено правом собственности, ему можно не регистрироваться в качестве предпринимателя. В тех случаях, когда аренда является бизнесом, то есть человек не только сдает личное жилье, но и помогает другим, являясь посредником, он обязан быть зарегистрированным в качестве ИП.
Вне зависимости от того, является человек, который сдает жилье в аренду, индивидуальным предпринимателем либо нет, он обязан платить с полученной прибыли налоги в государственную казну. Это делается в любой удобной форме.
В первом случае человек, который сдает в аренду жилье, может не регистрироваться в ФНС. Если он сдает собственную квартиру, то ему необходимо платить НДФЛ, то есть налог на доходы физических лиц. Для резидентов страны размер налога составляет 13%, а для иностранных граждан процентная ставка достигает 30%.
Выплачивается НДФЛ 1 раз в год. Для этого необходимо подать декларацию в территориальное отделение налоговой инспекции. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за отчетным. В заполнении декларации о доходах нет ничего сложного. При желании можно доверить эту работу профессионалу, который за определенную плату заполнит бланк.
В том случае, когда жилье сдавалось родственникам либо друзьям и за это не были получены деньги, платить налоги не нужно. Но иногда приходится доказывать то, что сдача жилья в аренду не принесла прибыли.
Реквизиты для оплаты налогов можно уточнить в отделении налоговой службы. Высчитать размер налога очень просто.
К примеру, жилье сдавалось за 10 тысяч рублей в месяц, это принесло его владельцу годовую прибыль в 120 тысяч. 13% от этой суммы составит 15 600 рублей. Именно столько необходимо вписать в декларацию и выплатить в госказну. Сумма налога для иностранного гражданина в данном случае составит уже 36 тысяч.
Если в договоре аренды имеется пункт об оплате коммунальных платежей жильцами, то налоговая инспекция может включить эту сумму в базу для расчета налога.
Если российский гражданин собирается открыть масштабный бизнес по сдаче жилья в аренду, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального бизнесмена.
В этом случае удобнее всего будет использовать упрощенный режим налогообложения. В таких ситуациях процентная ставка для ИП составит 6% со всех доходов.
Данная налоговая система дает возможность выбрать другой вариант процентной ставки, при котором налоги платятся только с чистого дохода, за вычетом расходов. Но когда речь идет о сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, этот вариант может быть неудобен, так как расходов тут минимум. Они могут быть только в виде оплаты коммуналки либо затрат на ремонтные работы. В результате только увеличится процентная ставка до 15%, что будет очень невыгодно.
Если сдача квартиры в аренду ИП — это бизнес, предпринимателю нужно учесть, что необходимо соблюдать все правила отчетности. Если выбрать налоговый режим УСН, то ничего особо сложного в бухгалтерской работе быть не должно. Однако предпринимателю придется вести Книгу доходов и расходов и своевременно выплачивать налоги, в том числе и авансовые платежи.
В случае если бизнес начнет стремительно расти и в одиночку предприниматель уже не сможет справиться, то есть он станет выступать в роли работодателя, ему необходимо будет, кроме налоговой, зарегистрироваться еще и в ПФР, а также в социальной службе. Сюда должны своевременно вноситься взносы.
Точно утверждать то, что сдавать квартиру, будучи при этом зарегистрированным в качестве ИП, выгоднее, чем обычному физическому лицу, нельзя. В первом случае процентная ставка будет меньше, если правильно выбрать налоговый режим, но дополнительные расходы, которых нередко требует бизнес, могут все уравновесить.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Зачем сдавать квартиру «в белую»
У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.
«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Однажды жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.
Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.
Однако есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.