Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке до снятия обременения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда у военнослужащего нет возможности выплатить деньги и снять обременения досрочно, а квартиру продать он все-таки хочет, он может сделать это по переуступке. Это означает фактически «продажу» своего долга покупателю; снимать обременения при этом не требуется, они переходят на нового владельца.
Как вывести квартиру из залога государства?
Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:
-
Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
-
Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.
Подводные камни покупки квартиры с военной ипотекой
Сделка по покупке квартиры, находящейся в военной ипотеке, снижает риски за счет дополнительного этапа проверки документов на жилье. Но есть и дополнительный риск — если продавец взял у покупателя деньги, но не погасил кредит и передумал продавать ему квартиру, то добиться возвращения денег будет непросто. И еще вот что стоит помнить, когда вы готовитесь покупать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, если продавец будет гасить долги вашими деньгами:
-
Заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором пропишите, что продавец получает аванс от покупателя на погашение долгов перед банком и государством.
-
Закладывайте не меньше 2 месяцев на подготовку к сделке — процесс снятия обременений вряд ли позволит вам совершить покупку быстрее.
-
Внимательно проверяйте все документы, в том числе документы продавца. Любая ошибка может послужить поводом для отказа в регистрации сделки в Росреестре. Но, справедливости ради, это касается не только покупки квартир, которые находятся в военной ипотеке — это относится к любым сделкам с недвижимостью.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Какие документы нужны для продавца?
-
Свидетельство о регистрации права собственности и выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о регистрации не выдается на квартиры, зарегистрированные позднее июля 2016. В этом случае понадобится только выписка из ЕГРН.
Выписку можно получить в Многофункциональном центре. Срок ее изготовления 10 дней. Также нужно уплатить госпошлину 400 рублей.
- Договор купли-продажи. Документы, подтверждающие право собственности. Например, ДДУ (договор долевого участия), акт приема-передачи квартиры от застройщика и пр.
- Копия паспорта продавца. Это стандартный документ для любой сделки.
- Выписка из домовой книги. Справка с информацией о всех зарегистрированных жителях. Документ действует 30 календарных дней.
- Поэтажный план многоэтажного дома. Можно заказать в Бюро технической инвентаризации или взять у застройщика.
-
Экспликация (описание) квартиры. Документ предоставляющий информацию о площади каждой комнаты. Заказывается в БТИ или у застройщика.
Если в квартире была перепланировка, то сначала нужно ее узаконить, а уже после заказывать документы и продавать квартиру.
- Копия выписки из финансово-лицевого счета. Документ, содержащий в себе все коммунальные платежи. Её оформление происходит через управляющую компанию. Срок действия составляет один месяц.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Не требуется, если в выписке из финансово-лицевого счета нет долгов.
- Согласие супруга(и) на продажу. Должно быть заверено нотариусом. Может быть заменена на заявление продавца, заверенное нотариально, о том, что на момент приобретения жилья он не находился а браке.
Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно. |
Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.
Что такое обременение?
Залог дает право кредитору в случае невыполнения заемщиком-военнослужащим своих обязательств реализовать свои требования за счет реализации заложенного имущества. Это своего рода подстраховка и гарантия кредитора от неплатежей и не возврата кредита (или займа в случае с государством).
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира или дом, приобретенные по НИС, считаются находящимися в залоге у Российской Федерации, а в случае использования кредитных средств банка — еще и у соответствующего кредитного учреждения. В обиходе «залог» принято называть «обременением» на жилом помещении.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обременение оформляется в виде закладной, которая после государственной регистрации хранится у кредитора. В отношении Российской Федерации закладная не выдается, закладную получает только банк, выдавший кредит по программе «Военная ипотека».
Длительный срок оформления, сдача внаем и другие нюансы
Оформление специализированной ипотеки для военных отнимает много времени. Обычно это занимает от 2 до 4 месяцев. Чтобы сделка проходила с минимальным отрывом от службы – выгоднее нанять риелтора или оформить доверенность на кого-то, кто будет заниматься всеми процедурами.
Еще один подводный камень, с которым может столкнуться военнослужащий – сдача внаем ипотечного жилья, которое находится вдали от места несения службы. Например, квартира куплена в ипотеку в одном городе, а военного откомандировали в другой гарнизон, он возможно и захотел бы сдать жилье, но не имеет права. По законодательству РФ военным запрещено заниматься другой деятельностью кроме педагогической, научной или творческой. Поэтому если будет выявлен факт получения денег за аренду жилья, его накажут.
Дополнительный минус покупки жилья по программе НИС, что после оформления квартиры в собственность российские военные утрачивают право на служебное жилье. А удаленность своего имущества может сказаться на карьере военнослужащего, потому что он окажется «привязанным» к населенному пункту, где находится его недвижимость. Либо возникнут дополнительные затраты на съем жилья по месту несения службы.
Каждый российский военный, который хочет купить квартиру по программе военной ипотеки, должен для себя решить несколько вопросов. Главный из них – сколько лет он еще готов посвятить службе. Если карьера военного – это главная цель контрактника, то у него минимальный риск остаться без жилья, которое куплено по военной ипотеке. Кроме того до начала кредитования следует собрать определенную сумму денег на дополнительные затраты и оформление документов.
Где взять деньги на погашение долгов?
Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.
Так, «провернуть» все это можно тремя способами:
- если есть достаточно сбережений или возможность занять нужную сумму у родственников. В этом случае проблемы нет – имеющимися деньгами можно погасить обе части долга, после чего продать квартиру (и раздать долги обратно, если это деньги родственников);
- взять на эту сумму нецелевой кредит в банке. С одной стороны, военнослужащие – одни из самых платежеспособных заемщиков (стабильный иногда растущий доход на много лет вперед), но потребительский кредит на 2-3 миллиона рублей готов выдать далеко не каждый банк, да и процент по нему будет достаточно большой – выше 10% годовых. Но процент – не проблема, ведь после продажи квартиры долг можно будет полностью погасить (проценты придется оплатить за 2-3 месяца, пока будут оформляться документы);
- договориться с покупателем – взять задаток и им погасить все долги, после чего подписать основной договор купли-продажи.
Третий вариант – потенциально самый дешевый (не нужно платить банку и просить родственников), но самый спорный. Основная проблема в том, что мало какой покупатель квартиры согласится проходить настолько рискованную процедуру, чтобы просто купить жилье.
Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке. Пошаговая инструкция
Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.
Самое сложное это снять ограничение в снятии обременения, которое в силу закона об ипотеке является предметом залога банка и ФГКУ Росвоенипотеки. Для простоты объяснений скажу, что тут нужно погасить долг банку и долг «Росвоенипотеке».
Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.
Можно ли зарегистрировать жильца в мою не приватизированную квартиру? Достаточно ли будет только прописки в паспорте? Второй зарегистрированный в квартире жилец умер. Если есть долг по квартплате, не будет ли проблем?
Программа начала работать в 2005 году. В нее автоматически включают всех у кого возникли для этого законные основания. В 2020 размер ежегодного накопительного взноса дошел до размера 288 410 рублей. Рассчитывать с такими деньгами на дорогостоящее жилье не приходится.
Остается лишь написать заявление, после чего обременение в пользу государства будет снято. Важно досконально изучить процесс возврата денежных средств ФГКУ «Росвоенипотека», чтобы снятие обременений прошло без лишних сложностей.
Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.
Остается лишь написать заявление, после чего обременение в пользу государства будет снято. Важно досконально изучить процесс возврата денежных средств ФГКУ «Росвоенипотека», чтобы снятие обременений прошло без лишних сложностей.
Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона.
Если кредит не оформлялся, соответственно, все зависит только от даты возникновения права на накопления и погашения долга перед государством.
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке: популярные схемы и риски
Участник госпрограммы, который подписал договор на кредит и ЦЖЗ, становится полноценным заемщиком, то есть обретает все права, обязанности, обозначенные в ФЗ №102. Если изучить 29 статью данного закона, становится понятно, что использовать залоговую недвижимость можно по прямому назначению, то есть проживать в ней.
Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.
В ее основе накопительно-ипотечная система (НИС), которую курирует госучреждение «Росвоенипотека». Стать участником могут только те, кто служат по контракту.
Разберемся в деталях, как продать квартиру купленную по военной ипотеке. Особенностью процедуры является то, что такая недвижимость находится одновременно в залоге у государства и банка. Важно заранее рассчитать свои доходы и издержки на каждом этапе сделки.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:
- необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росв оенипотекой:
- путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:
- необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:
- путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
В чем основная проблема такой продажи?
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:
- служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
- постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
- военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.
Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).
При этом программа военной ипотеки предполагает, что заемщик должен оставаться военнослужащим весь срок выплаты кредита – и даже дольше. Так, при расторжении договора военной ипотеки по любой причине – при завершении службы раньше определенного срока или просто при желании продать квартиру – заемщик должен будет не только погасить остаток долга по ипотечному кредиту, но и вернуть государству все, что оно уплатило в счет ипотеки.
Не возвращать сумму долга государству можно только в нескольких случаях:
- если человек служит 20 лет и больше;
- если выслуга более 10 лет, а военнослужащего уволили по состоянию здоровья, при достижении предельного возраста или по сокращению штата;
- если военнослужащего признали непригодным к военной службе;
- военнослужащий скончался (от выплат освобождаются члены его семьи).
Соответственно, если военный решает продать квартиру до того, как наберет 20 лет выслуги, ему придется фактически выплатить полную стоимость квартиры. Увы, многие военные часто не знают этого при оформлении военной ипотеки, из-за чего потом сильно жалеют.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Консультация с юристом и специалистами
Если вы получаете квартиру военной ипотекой, вам могут потребоваться консультации с юристом и специалистами по данной схеме. Они помогут разобраться в основных правах и обязанностях, а также дадут рекомендации о дальнейших действиях.
В случае реализации сделки по военной ипотеке, договор купли-продажи квартиры оформляется в Российской федерации. Для получения права на пользование квартирой и ее последующей продажи требуется регистрация обременения в Росреестре.
Что нужно знать о снятии обременений:
- Военный заемщик вправе снять обременение на квартиры, купленные средствами военной ипотеки, после полного погашения ипотечного долга.
- Снятие обременения может быть произведено как по истечении срока действия ипотеки, так и по иным основаниям, предусмотренным договором.
- Процедура снятия обременения должна быть оформлена в соответствии с законодательством Российской федерации и договором купли-продажи квартиры.
- Пошаговая инструкция оформления снятия обременения:
- Получить у юриста консультацию и узнать, какие документы и действия потребуются в вашем случае.
- Собрать необходимые документы, включая договор купли-продажи квартиры, основной договор ипотеки, и другие документы, удостоверяющие ваши права на квартиру.
- Зарегистрировать обращение о снятии обременения в Росреестре или другой компетентной организации.
- Ожидать решение Росреестра о снятии обременения и получить соответствующее свидетельство.
- Особенности снятия обременения квартиры, оформленной в рамках военной ипотеки, могут быть различны в каждом конкретном случае. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу или специалисту для получения подробной консультации.
Консультация с юристом и специалистами позволит вам получить всю необходимую информацию о правах и возможностях по снятию обременений на квартиру, полученную военной ипотекой. Это поможет вам правильно реализовать свои права и избежать непредвиденных проблем.