Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник или пользователь земельного участка, на территории которого было принято решение возвести объект капстроительства, должен направить письменное ходатайство о вводе ОНС в эксплуатацию. Чтобы правильно подготовить нужные документы и направить их в соответствующий регистрационный орган, обращайтесь за помощью в нашу компанию ООО «ГеоГлобал». Мы подадим документы именно в тот федеральный или территориальный орган исполнительной власти, который выдавал изначальное решение на проведение капремонта, реконструкционных или строительно-монтажных (СМР) работ. В Москве за такой услугой можно будет обратиться в МФЦ, который занимается предоставлением государственных муниципальных услуг.
Можно ли получить разрешение на достройку ОНС
Если нужно достраивать незавершённый объект, то необходимо получить соответствующее разрешение. Если в соответствии с проектной документацией срок первоначально выданного разрешения на строительство истёк, то его нужно будет не продлевать, а получать заново. Для этого следует снова написать заявление установленного образца, затем собрать предусмотренные законом документы, направить его в государственный регистрационный орган, провести государственную экспертизу проектных документов и дождаться выдачи положительного решения.
Постановка на кадастровый учёт объекта незавершённого строительства
Кадастровый учёт — обязательное условие государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поставить недострой на кадастровый учёт и оформить его в собственность можно одновременно, в т.ч. в упрощённом порядке, без лишней бумажной волокиты — в рамках «дачной амнистии», которая распространяется и на регистрацию индивидуальных жилых домов.
Стандартный комплект документов, которые для этого потребуются:
- паспорт собственника земельного участка;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт на дом (его оформляет кадастровый инженер);
- разрешение на строительство;
- квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права.
Специфика оформления объектов на арендованной земле
Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли. Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.
Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).
Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.
Учет средств дольщиков
В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.
Что делать:
-
Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
-
При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.
Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.
Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:
-
Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу
-
Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство
-
Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом
-
Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)
-
Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)
-
Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию
-
Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью
-
Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ
-
Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов
-
Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов
-
Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Если объект незавершенного строительства является самовольной постройкой?
Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:
«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.
Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию
Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.
Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию. Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.
Объекты незавершенного строительства
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:
- Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
- Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.
В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.
Пример из жизни:
- В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
- В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
- Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.
Учет объектов незавершенного строительства
Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2021 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:
Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.
Особенности консервации «недостроя»
Если работы по возведению строения не удается завершить в запланированный период, требуется консервация объекта незавершенного строительства. Причиной этого может стать отсутствие средств на реализацию проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия, прочие обстоятельства.
Консервация представляет собой процесс, подразумевающий возобновление строительных работ через какое-то время. Подрядные договоры не разрываются, а лишь приостанавливаются на некоторый срок.
Понятия консервации и остановки не идентичны, так как при окончательном прекращении строительного процесса мероприятия могут быть возобновлены, но при обязательном условии замены инвестора. Процедура консервации не предполагает замену вкладчика. Остановка строительства позволяет в будущем реализовать проект или ликвидировать его.
Объекты незавершенного строительства
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Что нужно сделать, чтобы переоборудовать дом в готовое здание, жилое?
Если земельный участок прошел кадастровый учет после 2013 года, то сведения о нем уже внесены в Единый государственный реестр естественных монополий. При проведении регистрационных действий для ОНС необходимо будет получить актуальную выписку из ЕГРЮЛ на участок. Это можно сделать следующим образом:
- Подать письменное заявление в канцелярию Росреестра;
- Подать заявление через систему МФЦ;
- подать заявление в электронном виде через портал государственных услуг.
Регистрация незавершенного строительства может привести к отклонению заявки. Ниже перечислены наиболее распространенные проблемы, которые могут возникнуть при подготовке технического плана и постановке на кадастровый учет ОНС:
- Определение степени готовности объекта является оценочным, так как зависит не только от нормативных значений удельного веса конструктивных элементов, но и от других показателей — типа строящегося объекта, материалов для строительства отдельных элементов или всего объекта, сметы планируемых работ и т.д;
- Если в ходе выполнения технического плана инженер обнаружил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Выводы…»;
- Если кадастровые работы в отношении земельного участка были проведены с нарушением правил, отклонение ОНС от границ участка может быть установлено при подготовке технического плана;
- если кадастровый учет осуществляется в отношении ОНС, возведенных задолго до 2013 года, может возникнуть проблема отсутствия проектной документации и истечения срока действия разрешения на строительство.
- Недостроенное здание — это здание, в котором возведены основные конструкции. Кадастровый инженер определит степень готовности здания при составлении технического плана.
- ONS может быть поставлен на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Для этого необходимо подтвердить законность возведения здания с помощью разрешения на строительство.
- После кадастрового учета и внесения в реестр памятников при строительстве объект может быть продан, в том числе на аукционах, в качестве залога под кредит.
Как купить дом под крышу по амнистии
- Платная парковка во дворе дома 102 по улице Братьев Кашириных, вдруг появляется будка и расценки на парковку в ночное время.
- Подтверждение личности и полномочий заявителя (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и другие).
- Документы, подтверждающие право собственности (иные права владения) на землю. При их отсутствии — документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если требуется по закону).
- Документ, подтверждающий, что здание может быть возведено без предоставления земельного участка или установления сервитута, в этом случае нет необходимости предоставлять документы на землю.
- Платежное поручение или банковское подтверждение об оплате государственных пошлин (предоставляется по запросу заявителя).
- Процедура регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно проверить (возможно, даже с привлечением экспертной организации) соответствие проекта имеющейся документации, а именно.
Данная недвижимость не может быть использована для проживания (в соответствии с законом), и в ней невозможно зарегистрироваться по месту жительства. Согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях, занятие дома, не сданного в эксплуатацию, и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи здания права на недвижимость переходят к другому лицу, согласно пункту 9 статьи 52 Градостроительного кодекса, оно подлежит перерегистрации (не переоформлению) Другими словами
Коттедж будет построен и введен в эксплуатацию на основании документации, уже утвержденной предыдущим владельцем. Важно не пропустить срок, указанный в разрешении. Обычно его можно восстановить, но могут возникнуть проблемы.
- техническая инвентаризация объекта;
- получение разрешения на возведение дома;
- получение кадастрового паспорта;
- подача документов и заявления в Росреестр на регистрацию;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
- квитанция об уплате государственной пошлины.
- Правоустанавливающим документом может быть свидетельство о праве собственности на землю и копия Единого реестра недвижимости. При отсутствии такого документа необходимо будет представить дополнительный документ.
Это может быть использовано для упрощенной процедуры оформления права собственности. Можно использовать один из следующих документов:
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.