Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру в аренду посуточно через агентство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.
Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.
Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Где искать арендаторов для посуточной сдачи
Итак, квартира уже приобретена и подготовлена к посуточной аренде — начало положено. Теперь начинается самое непростое — поиск арендаторов, ведь при краткосрочной сдаче жилья собственнику приходится искать их практически ежедневно. Если, конечно, вы желаете получить максимум выгоды с объекта и свести к минимуму дни простоя.
На самом деле, сам поиск сегодня не представляет большой сложности. Все потому, что владельцу квартиры представлено немало возможностей для онлайн-публикаций объявлений. Среди популярных ресурсов для подачи объявлений о посуточной сдаче жилья — сайты Airbnb и Booking. Также отклики можно получить на сайтах “Яндекс.Недвижимость”, “Суточно”, “Хочу на юга” и др. Не менее актуальными остаются посты в социальных сетях — например, можно найти специализированный паблик в VK или выложить объявление на свою страницу.
Чтобы гость ничего не сломал и не украл, при заселении лучше заключать договор аренды. В нем обязательно должны быть:
– паспортные данные гостя;
– дата заключения договора;
– сроки проживания;
– сумма платежа;
– права и обязанности сторон;
– размер штрафа за порчу имущества и нарушение условий договора;
– подписи сторон и их расшифровка.
Если по каким-то причинам вы не хотите оформлять договор, сделайте хотя бы фото паспорта вашего гостя. Вряд ли он захочет что-то портить или красть, помня, что вы уже знаете его данные и можете обратиться в полицию.
Все расчеты с гостем производите только при заселении. Не поддавайтесь на уговоры гостей, которые обещают рассчитаться при возвращении ключей.
Многие владельцы жилья также берут залог за сохранность имущества — обычно от 2000 до 5000 рублей. Эти деньги вы вернете клиенту при выезде.
Жизне- и конкурентоспособность: теоретическая подоплека
Прежде чем заняться каким-либо видом бизнеса, стоит внимательно проанализировать его с точки зрения потенциала и перспектив. Собственно, нужно получить ответ на вопрос, насколько он будет выгоден, какова его востребованность и имеет ли он возможности для расширения и развития.
Сдача жилья в аренду на короткий срок как предпринимательский проект отличается целым рядом достоинств:
- постоянный спрос потребителей на услугу;
- простота организации (условная);
- сравнительно высокий доход.
Если анализировать каждый из пунктов подробно, то получится следующая картина.
1) Спрос гарантируется целым рядом факторов:
Посуточная аренда интересна клиентам с различным бюджетом, ориентированным на эту услугу, начиная от минимального, заканчивая крупной суммой
Одна категория желает сэкономить, другая ищет максимум комфорта.
Недостаточность предложений в гостиничной сфере дает возможность привлечь внимание к посуточной аренде квартир и тех, кто приехал в командировку, и тех, кто ищет домашнего уюта, и тех, кто попал во время «пик» и не может снять себе номер из-за того, что все занято.
Анонимность и отсутствие «любопытных глаз». Понятно, что зачастую такой формат жилья интересует людей, желающих скрыть сам факт его съема
Клиента, арендующего квартиру на сутки или на несколько часов для интимной встречи, других целей, которые он хочет оставить в тайне, никто не заставит регистрироваться. Сохранность имущества можно обеспечить не только снятием копии паспорта и приложением ее к договору, но и другими способами. Кроме того, арендодатель может гарантировать полную конфиденциальность информации.
Возможность «автономности». При сравнении проживания в гостинице и в квартире у последнего варианта есть ряд преимуществ. Кухня, стиральная машина, утюг дают полный набор для самообслуживания. Тот, кто снимает квартиру, вполне может обеспечить сам себе домашний комфорт и сэкономить средства на навязанных гостиничным форматом услугах. Кроме того, он может питаться «дома», а не в кафе и ресторанах, приготовить себе обед или ужин, что обойдется в разы дешевле.
Режим. Квартира и ключи от нее в кармане обеспечивают свободу прихода и ухода. Никаких ограничений по поводу ночного времени или посещений. Здесь же кроется и весьма действенный механизм привлечения определенной категории клиентуры. Сдавать жилье можно почасово, что удобно для множества людей.
2) В этом виде деятельности есть только один сложный момент – наличие недвижимости в распоряжении предпринимателя. Хотя и к его решению можно подойти по-разному. Все остальные организационные моменты подвластны человеку, не обладающему специфическими знаниями и навыками. Также они не требуют серьезных капиталовложений
Здесь важно:
- Наладить коммуникацию с потенциальными клиентами. Это может быть разноплановая реклама, начиная от размещения объявлений «на столбах» и заканчивая продвижением проекта в интернете.
- Организовать процесс приемки-передачи квартиры. Понятно, что не каждый из жильцов гарантированно будет аккуратным, кристально честным и не повредит, пусть даже случайно, имущество. Поэтому документальное оформление найма обязательно, к примеру, заключение договора сдачи квартиры в аренду с мебелью, чтобы потом было кому предъявлять претензии.
- Отладить бытовую сторону краткосрочной аренды. Тут важен не только первоначальный этап, дизайн интерьера, меблирование, комплектация бытовой техникой, утварью и подобное. Не меньшее значение имеют регулярные работы по уборке, смене белья, профилактический уход и текущий ремонт инженерных коммуникаций и бытовой техники.
3) Высокий уровень доходности. Здесь участвует простой алгоритм:
- Долгосрочная аренда даст меньшую выгоду в плане денежных поступлений от клиентов за определенный срок. Если при оформлении найма на год за месяц вы получите 100 единиц, то краткосрочная сдача позволит увеличить эту цифру минимум на 30-50%. Это связано с тем, что опт (длительный срок) предполагает более низкую оплату.
- Стоит заметить, что расходов при краткосрочной аренде придется нести больше, хотя они полностью окупаются клиентскими платежами.
- Необходимо учитывать, что усилий, так же как и временных затрат, в варианте коротких сроков гораздо больше.
То есть краткосрочная аренда квартир – сравнительно высокодоходный бизнес, простой в организации и наладке, а также не требующий серьезных вложений. Последнее – весьма условно, этот момент нуждается в детальном рассмотрении.
Посуточная сдача квартиры имеет определенные преимущества и недостатки. Поэтому, перед тем как начать данный вид бизнеса, нужно детально проанализировать возможные риски.
Прежде всего, владельцы квартир могут столкнуться с мошенниками, которым достаточно суток, чтобы вынести все ценные вещи. А поскольку посуточная сдача недвижимости в аренду заведомо предполагает наличие мебели, техники и других предметов для комфортного проживания, то ворам будет, чем поживиться. Чтобы избежать потерь, стоит доверить поиск жильцов агентствам. Не лишним будет оформить страховку на недвижимое имущество.
Когда постоялец заезжает в квартиру, необходимо внимательно изучить его паспорт, посмотреть прописку, а также снять копию с документа. Так можно обеспечить себе, хоть какие-то, гарантии.
Важно поинтересоваться у жильцов о цели пребывания в квартире. Одно дело, если им нужно просто где-то переночевать в незнакомом городе, и совсем другое, если несколько человек снимают жилплощадь для празднования
Крики и громкая музыка могут помешать соседям, поэтому не исключены жалобы с их стороны. К тому же, есть вероятность, что в процессе торжества будет нанесен вред имуществу.
Таким образом, сдавать квартира в аренду посуточно прибыльно. Главное, вести свой бизнес легально. За уклонение от налогов предусмотрено наказание в виде штрафов.
- Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду На первый взгляд может показаться, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, выплачивая…
- Доверенность на дарение квартиры В некоторых случаях при оформлении дарственной даритель не может составить и подписать договор, и вообще…
- Госпошлина на вступление в наследство квартиры Госпошлина — это плата, взимаемая при использовании услуг муниципальных либо государственных органов, список которых представлен…
- Госпошлина за дарственную на квартиру При получении такого дорогостоящего подарка, как недвижимость, придется пройти определенную процедуру, предусмотренную законодательством, чтобы оформить…
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.
Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.
Порядок действий:
- Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
- Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
- Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.
- Порча и кража имущества. При выезде вы можете не заметить пропажу или порчу вещей, а значит, никакой компенсации за это получить не удастся.
- Риск неуплаты. Обычно клиент передает деньги сразу после получения на руки ключей. Это стоит учитывать, занимаясь данным бизнесом.
Не стоит поддаваться на уговоры жильца о том, что он заплатит потом, при возвращении ключей.
Недобросовестный человек может просто съехать раньше оговоренного срока не заплатив, оставив дверь открытой, или вовсе забрать ключи с собой.
- Проблемы с соседями.
Учитывайте, что жилплощадь могут снять шумные кампании, чтобы отметить день рождения или прочие праздники.
Часто случается, что люди, въезжающие с такими целями, совершенно не задумываются о соседях.
Шум, балаган и распитие спиртных напитков в вашем доме может стать причиной недовольства жильцов.
- Проблемы с налоговой и полицией.
Чтобы не попадаться в поле зрения этих структур необходимо соблюдать все меры предосторожности: не пускать кого попало в дом и заранее договориться с соседями.
Как правильно заключить договор?
Немаловажную роль в вопросе о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно, играет такой документ как договор. Правильно составленный договор спасет вас от возможных рисков и опасностей.
Образец документа можно скачать из интернета и скорректировать под свои личные требования и условия. Что обязательно должно присутствовать в документе:
- ФИО обеих сторон, а также паспортные данные;
- предмет договора – квартира;
- дата составления;
- срок, на который предоставляется недвижимость;
- сумма платежа;
- права и обязанности сторон;
- штрафные санкции за нарушение договора и порчи имущества;
- подписи сторон с расшифровкой.
Как подобрать квартиру для краткосрочной аренды
Не вся недвижимость подойдет для посуточной аренды. К примеру, не сильно пользуются спросом трех-четырехкомнатные квартиры или жилье без ремонта. Сдать такие апартаменты в аренду достаточно сложно.
Если в помещении нет мебели, техники, посуды или принадлежностей для душа, то краткосрочная аренда невозможна.
Однако такой нюанс можно с легкостью исправить, в отличие от месторасположения недвижимости. Чтобы точно знать, подойдет ли жилье для аренды на сутки, необходимо представить будущего квартиранта, например:
- Для иностранных туристов лучше подойдет квартира в центре города, которая находится в шаговой доступности от объектов культуры.
- Для командировочных лучшим вариантом станет жилье, которое находится рядом с местом работы (офисом, бизнес-центром).
- Для приезжих на лечение повышенным спросом пользуются бюджетные варианты квартир, которые расположены рядом с лечебными учреждениями.
Не все могут осилить высокую арендную цену из-за значительных затрат на лечение. А вот спальные районы не составят конкуренции, особенно, если жилье расположено далеко от метро или автобусной остановки.
Сдать через управляющую компанию
Многие крупные агентства недвижимости предлагают собственникам квартир сдать квартиру в управление. Хочу заметить, что данную практику используют все Апарт-отели, в которых можно купить жильё.
Конечно, можно сдать квартиру самостоятельно и взять на себя все риски, ответственность, а главное – тратить время. Если же аренда недвижимости не основной вид дохода, и он интересен для Вас исключительно как пассивный доход, тогда обращайтесь к профессионалам.
Я расскажу на примере своей компании об услуге, которую мы оказываем, и что Вы получаете в результате сотрудничества.
- Доход выше средней стоимости аренды. Примерно на 7-20 тысяч в месяц больше. Этот показатель зависит в первую очередь от соотношения цены и качества жилья. За год дополнительный заработок может достигать 250 тысяч.
- Рекламная компания и помощь в раскрутке объекта. Как написано выше, крупным компаниям гораздо проще настроить трафик. Ведь нецелесообразно тратить сотни тысяч на рекламу одной квартиры. Также обратите внимание, что около 30% клиентов – люди, которые уже жили у нас и приезжают снова и снова. За постоянных клиентов комиссию букингу платить не нужно, по-этому они являются самыми прибыльными.
- Готовый штат сотрудников. Объём работы, который нужно выполнять: размещение рекламы, заказать или сделать самостоятельно профессиональные фотографии, приём входящих звонков, уборка и заселение, закупка бытовой химии, мелкий бытовой ремонт. Данную работу выполняют 5 человек. Времени это отнимает прилично, уж поверьте.
- Понедельная оплата с предоставлением отчёта. Каждую неделю мы скидываем подробный отчёт и выручку за неделю.
Какую квартиру выбрать для сдачи
В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.
Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.
Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.
Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.
Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.
Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.
Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.
Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.
Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.
Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.