Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить квартиру на двух собственников при ипотеке на одного». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Как оформить квартиру на одного из супругов
Исключением являются ситуации, когда между супругами заключен брачный или другой договор, определяющий иной режим собственности.
Когда подходящая квартира найдена и все готовы закрыть сделку, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в трех экземплярах. Затем документы передаются на регистрацию в Росреестр. В среднем через неделю они возвращаются с пометкой о регистрации, также госорган предоставляет выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Особенности ипотечного договора на двух собственников
Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:
- право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
- общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).
Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность. Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.
Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:
- в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
- родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
- оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.
Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.
Как можно оформить ипотеку на одного, а квартиру на другого
В наиболее встречаемом случае заемщик и собственник квартиры является одним лицом. Такое обстоятельство выгодно для банков, так как облегчает его работу. Оформление ипотеки на одного, а квартиру на другого возможно, но эти случаи ограничены.
Например, когда созаемщиком выступает один из супругов, а кредит накладывается на основное лицо (заемщику). Банк принимает в залог уже имеющее имущество, а не приобретаемое. Контракт же подписывается сначала одним лицом, а уже потом переоформляется на другое. Данный способ нежелателен для кредиторов, потому что невозможно проверить целевое использование денег. А банк не может видеть предмет покупки.
Для кредитора подойдет такой вариант, когда процесс перевода долга предполагает оценку нового заемщика, его платежеспособности. Для этого нужно отозвать закладную из ЕГРН. Ее нужно оформить заново. Переоформление ипотеки на другое лицо не выгодно для должника, так как будут большие расходы.
Покупка квартиры у нескольких владельцев в ипотеку: выгодные финансовые перспективы
Покупка квартиры у нескольких владельцев в ипотеку может быть выгодным финансовым решением. Этот порядок сделки позволяет разделить финансовое бремя между несколькими людьми, что может существенно упростить покупку жилья.
Существует несколько вариантов, как можно успешно оформить ипотеку при покупке квартиры у нескольких собственников. Один из них — взять ипотеку совместно с вашим супругом или родственником. В этом случае вы оба будете являться созаемщиками и один из вас будет выступать в роли собственника квартиры.
Другой вариант — оформить долевую собственность. То есть каждый из собственников приобретает свою долю в квартире. В этом случае вы сможете взять ипотеку только на свою долю. Однако, необходимо учесть, что в случае проблем с выплатами ипотеки, банк может обратиться к любому из собственников за погашением задолженности.
Оформление ипотеки с несколькими собственниками
Оформление ипотеки с несколькими собственниками происходит по шагам:
- Определение доли каждого собственника и подписание договора о долевом участии.
- Сбор необходимых документов для оформления кредита.
- Заключение договора с банком на получение ипотечного кредита.
- Получение ипотечного кредита и процедура закладной на недвижимость.
В процессе оформления ипотеки с несколькими собственниками важно знать и понимать свои права и обязанности, а также участвовать в сделке только с законными и документально подтвержденными собственниками.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Распределение финансовой нагрузки | Сложности с переоформлением долей при разделе недвижимости |
| Снижение ежемесячного платежа | Возможные проблемы с погашением кредита одним из собственников |
| Более выгодные условия кредита при наличии созаемщика |
Ипотека на двоих собственников — особенности оформления
Проблема жилья для молодежи стоит особо остро. Оформить кредит в этом случае сложнее, поскольку уровень благосостояния еще невысок. Ипотека на двоих супругов позволяет увеличить размер подтвержденного дохода за счет зарплаты созаемщиков. Можно также подключить родителей. Это соответственно повысит степень доверия к вам со стороны банков.
Выбирая поручителя вы предоставляете банку своего рода гарантию возвращения вашего долга при возникновении непредвиденных обстоятельств. Зачастую поручители не обязаны предоставлять сведения о размерах, а также источниках доходов, это помогает упростить процесс оформления кредита. Существенным минусом является сложность поиска человека, готового отвечать по вашим обязательствам. Да и банки предпочитают видеть в качестве поручителей своих постоянных клиентов.
Как оформить ипотеку на двух и более собственников
Многие банки предусматривают возможность привлечения большого количества созаемщиков как со сложением доходов, так и без него. Совместная покупка жилья в ипотеку на общих основаниях предусматривает деление права собственности на три части в соответствии с затратами каждого из кредитуемых лиц.
Сбербанк очень лояльно относится к привлечению созаемщиков и допускает участие в погашении кредита до 6 членов семьи. Для семейных пар банк устанавливает правило об обязательном участии супруга в процессе заключения договора и определения сторон сделки. Но на основании Семейного кодекса РФ участвовать в ипотеке могут супруги, которые освобождены от этого в силу брачного договора, заключенного в письменной форме и зафиксированного в нотариальной форме.
Риски ипотеки на двоих
Проблемы обычно прямо или косвенно связаны с разладом отношений или невыплатой долга одним из заемщиков. Выясняя, можно ли брать ипотеку на двоих людей, помните о сопутствующей ответственности и возможных последствиях:
- созаемщики несут солидарную ответственность за выплату долга, если один перестает вносить деньги, банк незамедлительно обратится ко второму;
- просрочка в выплате – негативное событие в кредитной истории всех созаемщиков;
- у вас могут появиться разногласия относительно владения помещением, проживания в нем, продаже, сдаче в наем;
- при оформлении долевой собственности банк может отказаться принимать доли в залог, потребуется другое имущество в качестве гарантии;
- при совместной собственности один из супругов может вообще не участвовать в выплате, это не мешает ему претендовать на равную долю жилья при разводе;
- при разделе имущества суд может учитывает права детей на жилье – супругу, с которым остается ребенок, достанется в пользование также доля ребенка в квартире.
Порядок оформления на двоих собственников
Чтобы взять ипотеку на двоих собственников, потребуется более объемный пакет документов, чем при самостоятельном оформлении. Порядок прохождения процедуры аналогичный:
- Сбор и подача документов на созаемщиков. Вы подтверждаете свою платежеспособность, банк оценивает риски. Оформление платных документов на этом этапе преждевременно. Их перечень может отличаться у разных банков, срок действия некоторых справок и выписок ограниченный.
- Получение предварительного одобрения суммы кредита.
- Выбор помещения. Этот этап может быть начат раньше, но до получения предварительного одобрения от кредитора подписывать какие-либо соглашения рискованно. Сделка может сорваться или затянуться. Вы можете потерять задаток.
- Подписание предварительного договора на приобретение жилья.
Условия получение совместного ипотечного кредита
Можно ли оформить ипотеку на двоих – решает в каждом конкретном случае финучреждение, законом это не возбраняется. Никаких особенных требований к созаемщикам банки не предъявляют. Клиенты должны быть не младше определенного возраста (чаще – от 21 года) и иметь достаточный уровень доходов.
Квартира в ипотеку на двух собственников наделяет этих людей одинаковой ответственностью. Независимо от того, у кого какая доля жилплощади, спрос по кредиту с обоих одинаков. Размеры долей заемщики выбирают сами – это будет отражаться в договоре купли-продажи недвижимости.
При оформлении долевой ипотеки на двоих банк оценивает обоих претендентов по обычной схеме. Для выдачи ссуды каждому требуется собрать такие документы:
- паспорт гражданина РФ;
- еще один документ, удостоверяющий личность – это может быть, к примеру, военный билет, загранпаспорт;
- анкету с информацией о семейном положении, наличии детей, о месте работы, уровне дохода, личном имуществе и так далее;
- копию трудовой книжки или трудового договора;
- справку о доходах (ф. 2-НДФЛ).
При получении одобрения банка покупаемый объект становится залоговым имуществом, а оба клиента оформляют страхование своей жизни и здоровья в пользу банковского учреждения.
Требования к созаемщикам при ипотеке на двоих
| Условия | Сбербанк | ВТБ24 | Россельхозбанк | Альфа-банк | Газпромбанк |
|---|---|---|---|---|---|
| Возраст | 21-65 лет | 21-70 лет | 21-65 лет | 20-65 лет | 21-70 лет |
| Прописка | Постоянная регистрация | отсутствует | отсутствует | Постоянная регистрация | Можно иностранцам |
| Стаж | Общий – не менее 1 года, на последнем месте работы – 3 месяца | Общий – 1 год, на последнем месте – 1 месяц | Общий – более 1 года, на последнем месте работы – более 6 месяцев | Общий – более 1 года, на последнем месте работы – более 6 месяцев | Общий – не менее 1 года, на последнем месте работы – 4 месяца |
| Оформление справки | Можно по форме банка | – | – | – | Можно по форме банка |
Ключевые моменты сделки при наличии нескольких собственников
При оформлении ипотеки на квартиру, принадлежащую нескольким собственникам, необходимо учесть ряд важных моментов:
- Все собственники квартиры должны выразить свою согласие на оформление ипотеки. Для этого необходимо подписать специальное согласие на ипотеку, которое будет приложено к договору.
- Каждый собственник должен предоставить необходимые документы, подтверждающие его личность и право собственности на квартиру. Это могут быть паспортные данные, выписка из ЕГРН и другие документы, требуемые банком.
- Банк может запросить справку из места работы или другие документы, подтверждающие финансовую состоятельность каждого собственника.
- При оформлении ипотеки на квартиру с несколькими собственниками, банк может предложить использовать совместный счёт для погашения кредита. В этом случае необходимо учесть, что все собственники должны быть согласны с этим решением и быть готовыми к совместному управлению финансами.
- Важно обратиться к юристу или нотариусу для оформления кредитного договора и сопутствующих документов. Это позволит избежать возможных проблем и конфликтов между собственниками в будущем.
- При наличии судимости или задолженности перед банками, одного из собственников, могут возникнуть сложности с получением ипотеки. В этом случае, возможны варианты с выделением кредитной части только на одного собственника или с полной заменой одного из собственников.
Учитывая эти ключевые моменты, сделка по оформлению ипотеки с несколькими собственниками будет проходить без проблем и рисков.
Вопрос о возможности иметь двух собственников квартиры при ипотеке
Ответ на этот вопрос зависит от политики банка, выдающего ипотеку. В некоторых банках возможно получить кредит, если квартира будет принадлежать супругам или близким родственникам (например, родителям и детям). В таком случае, оба собственника должны быть соискателями ипотечного кредита, а их доходы и совместная сумма кредита будут учитываться при рассмотрении заявки.
Однако, стоит учитывать, что при наличии двух собственников, банк будет требовать совместного согласия при принятии важных решений относительно квартиры, например, при продаже или сдаче в аренду. Также, ипотечный кредит будет отражаться в кредитной истории обоих собственников, и их обоих будут нести ответственность за своевременное погашение задолженности перед банком.
В случае, если банк не разрешает иметь двух собственников квартиры при ипотеке, возможны варианты, такие как оформление квартиры на одного собственника и затем передача прав другому собственнику после полного погашения кредита или специальное соглашение о совместной собственности квартиры.
Перед тем как брать ипотеку с двумя собственниками квартиры, следует обратиться в банк и узнать их требования и политику по этому вопросу. Также, рекомендуется придерживаться советов квалифицированных специалистов или консультантов по ипотеке, чтобы осуществить правильный выбор и сделать все необходимые оформительские процедуры.