Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для сдачи комнаты в коммуналке без согласия соседей собственников в 2024 году следует изучить все нормы закона РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если у вас возникла необходимость сдать комнату в коммуналке без согласия соседей, то следует учесть, что это является нарушением правил и приводит к негативным последствиям. Однако, если вы хотите сделать все официально, то есть не нарушать законодательство, вам необходимо следовать определенным правилам и составить соответствующие документы.
Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?
Сдача комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения определенных требований и документов. В соответствии с порядком составления договора аренды жилой площади, подселение квартирантов в коммуналку возможно только с согласия соседей.
Для правильного составления договора аренды необходимо соблюдать следующие правила:
- Получить согласие каждого соседа на подселение квартирантов;
- Составить договор аренды жилого помещения, в котором будет отражена информация о количестве квартирантов и их личных данных;
- Уведомить всех соседей о намерении подселить квартирантов и предоставить им копию договора аренды;
- Получить подписи соседей под уведомлением об обязательной сдаче помещения.
Таким образом, чтобы подселить квартирантов в коммуналку, необходимо заключить договор аренды жилого помещения в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Без согласия соседей такой договор нелегитимен, и подселение квартирантов будет незаконным.
Как сделать все официально?
- Получите письменное разрешение каждого соседа на подселение квартирантов;
- Составьте договор аренды жилой площади, включив в него информацию о квартирантах и их личных данных;
- Установите срок аренды и сумму арендной платы;
- Согласуйте условия с арендодателем и подпишите договор;
- Предоставьте копию договора аренды каждому соседу в вашей коммунальной квартире;
- Убедитесь, что все соседи ознакомились с договором и дали согласие;
- Подпишите и заверьте договор нотариально.
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире
Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Алгоритм можно разделить на следующие этапы:
- Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
- Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
- Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
- При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
- Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
- Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.
Как избежать аренды квартиры без согласия второго собственника
Для арендаторов квартиры с большим количеством собственников представляют определённый риск. Договор, заключённый только с одним из владельцев, может быть аннулирован по суду — съезжать придётся без предупреждения и, возможно, в самый неподходящий момент. Если до суда дела не дойдёт, можно оказаться втянутым в конфликт между хозяевами жилья и пережить несколько неприятных встреч с полицией.
Чтобы понять, что дом или квартира находится в коллективной собственности, нужно проверить документы наймодателя:
- заказать выписку из ЕГРН или спросить у владельца свидетельство о госрегистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года);
- паспорт владельца, его свидетельство о заключении брака;
- брачный договор;
- договор купли-продажи или другие документы, дающие право владения недвижимостью.
Важно сравнить дату заключения брака и момент регистрации права собственности на жильё: если дом или квартира куплены до свадьбы, её можно сдавать или продавать, не спрашивая второго супруга. Если пары заключила брачный договор, недвижимость может быть не в совместной, а в долевой собственности. Если квартиру арендодатель получил по договору дарения, она не будет общей собственностью пары.
Если жильё точно находится в коллективной собственности, но при подписании договора аренды присутствует только один из хозяев квартиры, нужно убедиться, что у него есть один из перечисленных документов:
- заверенное у нотариуса письменное согласие второго владельца сдавать жильё в аренду;
- нотариальная доверенность, выданная вторым хозяином на имя первого совладельца.
Что делать с нарушителями порядка
Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).
При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.
Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.
При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.
По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.
Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году
Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Продажа комнаты в коммунальной квартире: как она происходит
- Попросите у наймодателя правоустанавливающие документы на квартиру.
- Обратите внимание на соседей по коммунальной квартире и на общую обстановку в доме. Жильцы, злоупотребляющие алкоголем или имеющие другие пагубные привычки, грязь и антисанитария в местах общего пользования однозначно добавят вам хлопот. Поэтому от такого жилья лучше отказаться.
- Обязательно заключайте договор найма жилого помещения. Составление договора лучше поручить жилищному юристу.
- В акте приема-передачи обязательно опишите все имеющееся в комнате имущество и его состояние. Так вы убережетесь от возможных необоснованных претензий собственников жилья.
«На практике возможны ситуации, когда сосед в коммуналке сдает комнату, и проживающие в других комнатах, недовольные новыми жильцами, обращаются в суд. Толчком к росту числа таких исков стало Определение Судебной коллегии ВС РФ от 24.09.13 г. №5-КГ13-101, в котором говорилось о том, что распоряжение общим имуществом должно происходить всеми собственниками сообща. Однако судебная практика по делам, когда сосед сдает комнату, но прежние жильцы желают принудительно выселить нанимателей, продолжает оставаться крайне неоднозначной».
Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?
В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартирантаи не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.
Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.
Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.
Преимущества сдачи комнаты
Сдача комнаты в коммунальной квартире может иметь несколько преимуществ:
1. Дополнительный доход.
Сдача комнаты позволяет получать дополнительный доход, который может оправдать расходы на жилье и позволить улучшить жизненные условия. Также это может быть хорошим способом оплаты ипотечного кредита или долгов.
2. Снижение расходов на жилье.
Подселение другого человека в комнату помогает снизить расходы на плату за квартиру, коммунальные услуги и другие связанные с жильем расходы. Это особенно актуально в случае необходимости экономии денег.
3. Расширение круга общения.
Сдача комнаты может быть полезна для расширения круга общения. Новый сосед может стать интересным собеседником и другом. Общение и совместное проживание могут обогатить жизнь и помочь развить социальные навыки.
4. Поддержание порядка и целостности квартиры.
Наличие постоянного жильца в комнате помогает поддерживать порядок и чистоту в квартире. Это уменьшает возможность конфликтов с другими соседями и сохраняет благоприятную атмосферу.
Важно помнить, что перед сдачей комнаты необходимо ознакомиться с правовыми аспектами и требованиями в своем регионе, и получить согласие собственников и соседей, если это требуется.
Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду. Это его личное дело – пускать в свою собственность квартиранта или нет. Мнение и позиция соседей, особенно в том случае, когда они выступают против этого, не может иметь под собой никаких законных оснований.
В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Собственники коммунальных квартир часто сталкиваются с проблемой сдачи в аренду своего приватизированного жилья. Причина этому – негодование соседей, которые не хотят видеть в коммуналке незнакомых людей. В связи с этим многих интересует вопрос, можно ли не спрашивать у соседей разрешение на сдачу комнаты.
Согласно закону, владелец приватизированного жилья может распоряжаться им как угодно, сдать, продать или обменять. Это же касается и приватизированной комнаты в коммунальной квартире. Однако на практике существуют определённые проблемы, связанные с соседями.
Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
Сдавать комнату в коммуналке — только с согласия всех жильцов
Новый законопроект предполагает, что сдача в аренду комнат в коммунальных квартирах будет возможна только с согласия всех собственников. Законопроект весьма актуален не только для Северной столицы, где коммуналок еще много, но и для других городов, где таких коммунальных с годами меньше не становится.
Законна ли сдача собственником в наем комнаты в коммунальной без согласия собственников других комнат? В соответствии со ст.ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельными объектами жилищных прав. Аналогичное правило закреплено в ст.
Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п.
2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так. В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел.
Они находятся в общей собственности всех жильцов.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.
Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями. Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре. Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.
В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Что касается обязанностей, то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:
- Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
- Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
- Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
- Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
- Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ.
С чего начать? Пишем объявление
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.