Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд практика — Малина-групп
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
- Как было отмечено ранее, перед обращением в суд необходимо предложить всем нанимателям провести размен жилья мирным путем. Если хотя бы один из них не согласен, то без обращения в суд не обойтись.
- Прежде чем идти в суд, не менее важно удостовериться в том, согласен ли наймодатель, предоставивший жилье, на обмен или нет. В большинстве случаев местный муниципалитет дает разрешение на осуществлении процедуры, но не всегда. Любой отказ наймодателя наниматель имеет право обжаловать в суде.
- Получив разрешение на обмен муниципального жилья от наймодателя, можно идти в суд. В судебный орган необходимо подать иск, в котором выражена просьба истца об осуществлении принудительного обмена жилища. В исковом заявлении важно указать все доводы, существенные по вашему мнению, которые удостоверяют целесообразность размена жилища. Рассмотрев иск и все доводы ответчиков, суд вынесет вердикт по подтверждению или отказу осуществления принудительного размена.
- Получив официальный отказ на обмен, можно продолжить судебные тяжбы, но зачастую результата они не дают. Если же суд принудил остальных нанимателей к размену, то необходимо начинать поиск муниципального жилья, в которое будут переселены наниматели. Подбирая новые жилищные объекты, важно учитывать, чтобы они имели муниципальный статус и удовлетворяли желаниям всех нанимателей. Общая площадь новых жилищных объектов для размена должна быть эквивалентной площади жилья, которое разменивается.
- Найдя подходящие варианты для размена, заключается договор мены, который официально подтверждает факт размена. Договор заключается с участием местного муниципалитета и всех нанимателей муниципального жилья в письменной форме. После чего оригинал договора предоставляется каждому наймодателю нового жилья.
Ищем подходящий вариант
Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное. Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко. Поэтому, чтобы переезд на новое место состоялся, придется приложить немало усилий.
Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно. Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.
Как обезопасить сделку? Советы юриста
Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.
Полезные советы от юриста:
- Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
- Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
- «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.
Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.
Справка от органов опеки
Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.
Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.
Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.
Как обменять приватизированную квартиру
Итак, собственник жилья может:
- Выставить имущественный объект на продажу. После того, как покупатель жилой площади будет найден, можно приступать к поиску желаемой квартиры;
- Обменять квартиру на иной объект недвижимости, который обладает аналогичными характеристиками.
Объединяющим началом для этих методов служит – экономическая сделка, итогом которой становится переход прав собственности на жилую площадь. Документарное оформление сделок очень похоже. Обмен и продажа должны обязательно регистрироваться в государственной инстанции – Росреестре, как и дарственная на квартиру.
Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:
- Прямой обмен по Договору мены квартир;
- Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
- Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).
Поясним подробнее.
Как найти подходящий вариант
Если вы готовы обменять неприватизированную квартиру на жилье, то вам нужно искать подходящий вариант. Вы можете начать поиски с помощью жилищных агентов или самостоятельно ищите предложения в интернете и в газетах.
При выборе агента убедитесь, что у него есть лицензия и опыт работы в этой области. Агент должен подготовить документы на обмен квартир, договор купли-продажи или договор обмена, а также сделать строки для внесения изменений в выписку из ЕГРН.
Для самостоятельного поиска вариантов вам нужно изучить законодательство и подготовить документы самостоятельно. Такие документы включают избранное жилье, выписку из ЕГРН, документ об ипотеке или капитальном ремонте. При обмене жилья по доле, каждый из владельцев должен составить заявление.
Обратите внимание, что новое жилье может быть как в новостройке, так и в вторичном рынке. Если вы остановились на новостройке, то узнайте у застройщика, с какого этажа вам предложена квартира. Если же вы выбрали вариант на вторичном рынке, то обязательно проверьте все документы на жильё и знайте, что дом старше 50 лет будут иметь свои особенности.
Не забудьте обратить внимание на площадь квартир, которые вы предлагаете на обмен. Квартиры должны быть равнозначными по жилплощади. Помните, что жилплощадь включает лестничные пролеты и коридоры.
Рассмотрите альтернативный вариант — аренда жилья. Вы можете снять жилье на время до заключения договора мены или купли-продажи. Это позволит вам не переезжать на временное место жилья на неопределенное время, а не спешить с выбором жилья.
Не забудьте обратиться к агенту по недвижимости, чтобы проконсультироваться по самым актуальным вопросам, и узнайте о бонусах, которые могут быть предложены вам при заселении в новое жильё.
- Ищите агентов с лицензией и опытом работы
- Изучайте законодательство и подготовьте документы самостоятельно
- Проверьте все документы на жильё, если выбрали вторичный рынок
- Обратите внимание на площадь квартир при обмене
- Рассмотрите альтернативную вариант — аренда жилья
- Не забывайте обращаться к профессиональному агенту и узнайте о бонусах при заселении в новое жильё
Можно ли разменять по закону
Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс.
Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.
Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:
- в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
- зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
- запланирован снос или капитальный ремонт;
- изменяется целевое назначение объекта недвижимости.
Принудительный размен через суд
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Среди приложений могут быть следующие документы:
- технический паспорт помещения, договор;
- любая переписка, относящаяся к делу;
- справка о составе семьи;
- иные выписки и справки.
Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.
Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:
- Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
- Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
- Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
- Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.
Решение вступит в силу по истечении 30 дней.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Если возникла необходимость поменяться недвижимостью, выданной государством, нужно учесть некоторые нюансы обозначенной процедуры. Как обменять неприватизированную квартиру, чтобы исключить риск возникновения проблем:
- В первую очередь следует уведомить муниципальное образование и получить от него разрешение, поскольку оно считается владельцем предоставленного социального жилья.
- Требуется заручиться согласием всех зарегистрированных жильцов, проживающих на обозначенных квадратных метрах. Документ должен быть заверен нотариально.
- После получения разрешения от собственника государственной недвижимости и соответствующих органов в письменном виде необходимо подыскать жилплощадь с аналогичным правом собственности. Она не должна быть меньше имеющихся квадратных метров по размерам.
- Нужно собрать документацию для регистрации права владения социальным жильем.
- Подождать решения от граждан, участвующих в процедуре обмена, ведь им тоже нужно письменное согласие от своего наймодателя, заверенное в нотариальной конторе.
- Подписать договор, но уже с новым владельцем.
Допускается возможность осуществить обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Следует учесть, что потребуется переоформить имеющуюся недвижимость в личную собственность и потом меняться, т. к. напрямую поменяться квадратными метрами соцжилья не представляется возможным. При такой процедуре и обмен с доплатой будет организовать проще.
Можно ли доплатить материнским капиталом
Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.
При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:
- в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
- обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
- полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.
Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.
Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?
Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.
Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да.
Можно, но нужно собрать ряд документов.
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.
Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.
Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.
Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:
- полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
- паспортная информация заявителя/ответчика;
- статус квартиры;
- данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
- почему нельзя больше жить совместно?
- как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
- реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
- требование;
- дата, подпись;
- список прилагаемых документов.
Сроки и условия размена неприватизированной квартиры
Процесс размена неприватизированной квартиры в Москве предусматривает выполнение определенных условий и предельно точное соблюдение установленных сроков.
Первым предварительным условием является наличие у заявителя неприватизированной квартиры в Москве. Она должна быть оформлена на бумажном носителе и иметь номер в жилом фонде города.
Далее, заявитель должен предоставить пакет документов, включающий нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности на квартиру, паспорта, свидетельства о рождении (для несовершеннолетних), а также заключенный и зарегистрированный бракоразводный договор (при наличии). Также требуется предоставить справку из налоговой о том, что у заявителя нет задолженностей перед государством.
Следующим шагом в процессе является заполнение заявки на размещение неприватизированной квартиры на специальном портале Мэра Москвы. Заявка должна быть заполнена полностью и содержать все необходимые сведения.
Одновременно с подачей заявки необходимо оплатить государственную пошлину, установленную на данный вид операции. В случае неправильно заполненной заявки или неправильно произведенной оплаты пошлины, процесс может быть задержан или отклонен.
После подачи заявки и оплаты пошлины, заявитель должен ждать решения комиссии, которое выносится в течение 30 дней. В случае положительного решения, квартира будет размещена на портале Мэра Москвы для дальнейшего обмена.
| Сроки и условия размена неприватизированной квартиры |
|---|
| Наличие неприватизированной квартиры в Москве |
| Предоставление пакета документов |
| Заполнение заявки на портале Мэра Москвы |
| Оплата государственной пошлины |
| Ожидание решения комиссии — до 30 дней |
После размещения квартиры на портале Мэра Москвы, заявитель может ожидать предложений от других собственников, владеющих приватизированными квартирами, на обмен.
Сроки и условия размена неприватизированной квартиры на приватизированную могут варьироваться в зависимости от ряда факторов, включая количество предложений на рынке и востребованность неприватизированной квартиры.
В случае успешного размена, заявителю необходимо будет заключить договор обмена, который должен быть нотариально заверен. После этого, обмен считается завершенным, и заявитель получает право на приватизацию новой квартиры.