Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно сделать, чтобы одобрили ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Как увеличить вероятность одобрения ипотеки
Даже при наличии высокого дохода, ипотека, добавляемая к кредиту, станет дополнительной нагрузкой на семейный бюджет — и банку важно убедиться, что вы способны с ней справиться. Бесспорно, хорошая кредитная история, подходящий возраст и официальное трудоустройство в крупной компании — весомые аргументы в вашу пользу, но дополнительные гарантии и в этом случае будут не лишними. Тем более стоит о них позаботиться, если доказательств платёжеспособности маловато.
Как повысить вероятность того, что ипотеку при наличии кредита одобрят:
- увеличить размер первоначального взноса;
- привлечь дополнительных созаёмщиков с высоким доходом и хорошей кредитной историей (по ипотеке допускается до 4 созаёмщиков, но для разных программ кредитования условия могут различаться);
- предложить в залог имеющуюся недвижимость (квартиру, дачу, земельный участок и т.д.);
- подавать заявку в тот банк, услугами которого вы уже пользуетесь: банки обычно более лояльны к своим постоянным клиентам;
- выбрать максимальный срок ипотеки, чтобы сократить размер ежемесячного платежа (выплатить ипотеку досрочно можно в любой момент, а вот уменьшить платёж впоследствии будет сложнее);
- найти дополнительные источники дохода или оформить документы, подтверждающие те доходы, что уже имеются;
- рассчитаться по всем задолженностям, если они есть (включая налоги, штрафы ГИБДД, коммунальные платежи и т.д.).
Оцените финансовые возможности
Подготовку к оформлению ипотеки стоит начать с финансовых расчетов. Оцените, какую сумму вам будет комфортно ежемесячно вносить по кредиту. Платеж по ипотеке не должен превышать 40-50% от совокупного дохода семьи. Такого же правила придерживается банки.
Также нужно учесть, что в дальнейшем расходы семьи могут вырасти: родится ребенок, понадобится новый кредит на авто, технику, мебель или ремонт для будущей квартиры. Поэтому расчеты нужно производить на перспективу ближайших 10-15 лет.
Нельзя исключать и временную потерю работы. На этот случай должна быть финансовая подушка безопасности в размере 3-6 ежемесячных доходов семьи. Как правило, этого времени хватает, чтобы решить проблемы с работой и восстановить финансовое положение.
Как ипотечный брокер можем вам помочь
Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.
Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк
Я помогу вам, если:
- не знаете с чего начать или запутались с документами;
- не можете подтвердить доход;
- не хватает денег на первоначальный взнос;
- уже обращались в банк и получили отказ;
- вы гражданин другой страны.
Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.
Почему вам могут отказать
Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.
Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.
Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.
Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.
Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.
А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.
Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.
Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.
Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.
Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы
Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.
Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.
Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.
Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.
Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.
Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.
Что нужно для получения ипотеки
Перед тем как получитьипотеку, следует изучить, что для этого нужно. У большинства банков существует типичный набор требований к клиентам, которых интересует ипотека. Они должны соблюдаться, прежде чем получить одобрение прошения об ипотечном займе.
Различные требования появляются не просто так, а чтобы банки были уверены в платежеспособности клиента, которому нужна квартира, прежде чем он сможет взять кредит. Поскольку суммакредита большая, а срок ипотеки составляет десятилетия, банк обращает внимание не только на правильность составления документов, но и на возраст заемщика, его рабочий стаж, доход.
Начнем с возраста, поскольку это требование одно из самых очевидных, когда оформляется ипотека. Минимальный возраст, как правило, составляет 20-21 год. Что касается максимальных возрастных рамок, как правило, они составляют до 65 лет, хотя некоторые банки могут предлагать кредитование для людей в возрасте до 75 лет. Учтите, максимальный возраст рассматривается на момент, когда кредит не получен, а выплачен. То есть, если кредит оформляется на 25 лет, то чтобы выплатить его к 75 годам, взятиекредита должно осуществляться в 50 лет. Если не вписываетесь в возрастные рамки, можете взять кредит на срок поменьше.
Cоберите документы для оформления ипотеки
Для взятия ипотеки в банке, нужно собрать пакет документов. Правильно собранная папка бумаг увеличивает ваши шансы на получениекредита. Стандартно, чтобы была оформлена ипотека, потенциальных клиентов могут попросить принести паспорт, справку, подтверждающую доходы, трудовую книжку (её заверенную копию), документы о семейном положении.
Но учтите, что рассматриваемый перечень не полный. Он может меняться зависимо от банка куда обратились, социального и семейного положения. Чтобы знать, какой именно набор документов готовить, следует уточнить информацию на сайте банка.
Есть банки, где оформить ипотеку можно по упрощенной схеме. Достаточно всего двух документов. Например, это может быть паспорт и СНИЛС. Но такие программы встречаются не везде. Хотя если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то список документов сократится. Причем сокращение настолько серьезное, что порой достаточно принести только паспорт. Вся остальная информация уже есть и взятию ипотеки не помешает.
Какие документы нужны?
При подаче заявки в банк потребуется паспорт, справка о зарплате, СНИЛС и копия трудовой книжки. Если вы получаете зарплату через банк, где планируете взять ипотеку, подтверждать доход и занятость с помощью справок необязательно. Мужчины призывного возраста должны предоставить военный билет. При наличии дополнительного дохода желательно подготовить документы, подтверждающие его размер (справки по форме банка, декларации, выписки со счетов).
Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, после одобрения заявки потребуется договор долевого участия в строительстве, а также полный пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение или протокол о создании и т. д.).
При покупке недвижимости на вторичном рынке надо предоставить:
- отчет оценочной компании;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт.
Отказ в банке может быть связан с его внутренней кредитной политикой. Причину при этом объяснять никто не будет. Если вы получили отказ по ипотеке от нескольких банков, стоит проанализировать свои действия и найти «скелет в шкафу».
Рассмотрим, какие шаги можно предпринять в случае получения отказа от разных банков:
- Проверка кредитной истории. Возможно, в ней имеются ошибки или мошенники оформили кредит/займ на вас без вашего участия.
- Погашение других кредитов. Если у вас большое число открытых кредитов или выплаты по ним составляют существенную часть дохода, то отказ также вероятен.
- Проверка и оплата задолженности по штрафам, налогам. Особое внимание надо уделить долгам, взыскание которых проводится судебными приставами.
- Повышение дохода. Если планируемые выплаты по ипотеке превышают 50% от дохода, банк также откажет в кредите. Решить проблему можно с помощью созаемщиков или подтвердив наличие и размер доп. дохода.
Отрицательное решение банка действует обычно 2 — 3 месяца. Если вы попытаетесь подать заявку в этот промежуток, по ней автоматически поступит отказ, а срок для подачи нового запроса начнет отсчитываться заново.
Будьте внимательны при подаче заявок
Невнимательность и легкомысленное отношение к заполнению анкеты и подаче документов на ипотеку могут сыграть злую шутку. Банки отказывают в кредитах даже по самым незначительным, на первый взгляд, причинам – тут нет подписи, там имя написано со строчной буквы, здесь данные не совпадают. Как результат – отклоненная заявка.
Типичные ошибки заемщиков, которые могут привести к отказу в ипотеке:
Сокрытие или подмена информации. Банки проверяют все сведения о заемщике через множество баз данных – от них не скроешь ни судимость, ни наличие детей. Заполняя анкету, отвечайте на вопросы честно, с готовностью подтвердить информацию.
Ошибки и неточности в документах. Любая опечатка или исправление в официальной бумаге – и банк может запросто отказать в кредите. Неточности можно исправить, но факт отказа навсегда останется в кредитной истории. Поэтому обязательно проверяйте основную информацию вроде ФИО, контактных данных и сведений о работе, актуальность справок.
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Процедура одобрения ипотеки проходит в 2 этапа, на каждом из которых предоставляются необходимые документы.
Первый этап – одобрение кандидатуры заемщика. Здесь изучается возраст, гражданство и прописка потенциального заемщика, платежная дисциплина клиента, анализируется уровень его платежеспособности и возможность предоставления первоначального взноса.
Необходимый пакет документов состоит из:
- анкеты;
- паспорта;
- ИНН и СНИЛС;
- военного билета;
- документов о доходах;
- трудовой книжки и трудового договора;
- документов, характеризующих семейное положение клиента (свидетельства о рождении детей, заключении или расторжении брака, смерти супруги(-а) и т.п.);
- сведений о величине первого взноса (свидетельство на материнский капитал или выписка по счету в банке).
Вторая стадия рассмотрения связана с приобретаемым помещением. На данном этапе у клиента потребуют:
- отчет независимого оценщика на приобретаемое жилье;
- паспорт продавца;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации либо свидетельство о наследовании, а также свидетельство о праве собственности);
- выписку из ЕГРП;
- кадастровый и технический паспорта на дом (квартиру);
- согласие второго супруга на передачу недвижимости в залог (если он не является созаемщиком).
- Перед подписанием кредитного соглашения заемщик должен будет предоставить страховой полис на приобретаемое помещение.