Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор найма доли квартиры мало чем будет отличаться от договора найма на жильё целиком. Он должен содержать ФИО сторон сделки, их паспортные данные, обязанности и права как жильца, так и собственника. В качестве предмета аренды будет указана доля (конкретная комната с её площадью или дробное обозначение доли собственности, например, ⅓ ), которая находится в квартире по конкретному адресу на основании свидетельства о праве собственности арендодателя. Этот документ обязателен: он подтверждает возможность распоряжаться частью квартиры. Также все собственники должны быть в курсе размера и порядка оплаты аренды, что тоже будет прописано в договоре.
Правильное оформление сделки
Чтобы юридически корректно сдать комнату в квартире с долевой собственностью, надо предпринять несколько сложных последовательных шагов.
- Для начала надо в письменном виде уведомить о своём желании других владельцев квартиры — с указанием размера арендной платы и прочих требований. Как и в случае с продажей, надо предложить оставшимся собственникам стать арендаторами на оговорённых арендодателем условиях (для этого и нужно описывать их в уведомлении).
- Далее последует ответ (потребуйте его также в письменном виде). Он должен содержать либо согласие на аренду по указанным требованиям, либо отказ от предложения.
- После попросите других собственников подписать разрешение на сдачу квартиру третьим лицам.
- Когда разрешение сдавать в аренду долю помещения будет получено, нужно установить правила пользования общей площадью (кухня, санузел). Заранее определите порядок расчёта и оплаты коммунальных услуг.
- В случае отказа на запрос об аренде при долевой собственности есть небольшая надежда на суд. Арендодатель должен обратиться с требованием получить возможность сдавать долю в квартире. Не забудьте приложить копии уведомлений и письменного отказа от других собственников.
- Если же согласие получено, поздравляем: можно оформлять договор!
Согласие совладельцев
Объектом договора найма жилого помещения может быть обособленное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении соглашения — в порядке, установленном судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
То есть сдавать в аренду часть квартиры, находящейся в долевой собственности, можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Если один из совладельцев сдает часть квартиры, находящейся в долевой собственности, с нарушением требований закона, то каждый из совладельцев может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из помещение (ст. 166 ГК РФ).
Поэтому для того, чтобы другие собственники не оспорили договор аренды части квартиры в судебном порядке, необходимо получить их письменное согласие на сдачу части квартиры.
Для большей уверенности в том, что другие собственники впоследствии не откажутся от своего согласия на сдачу части квартиры в аренду, рекомендуем его нотариально заверить.
Последствия для второго собственника помещения, если первый планирует открыть ИП и сдать площадь в аренду
автор ответа, Вопрос Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю?
Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть? Ответ По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника. Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор. При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого.
Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам. Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения. В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке. Обоснование Согласно ст.
606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли. В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду. Пунктом 2 ст.
157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки. Пленум Верховного Суда РФ в абз. 1 п. 55 своего Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия.
Более того, как отмечено в п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 15.05.2014 N 1/2014, при применении положений ст. 157.1 ГК РФ судам рекомендуется принимать во внимание, что согласие на совершение сделки имеет гражданско-правовую природу и может быть выражено в виде отдельного ненормативного правового акта (постановления, распоряжения, приказа), иного документа (письма органа юридического лица, протокола заседания комиссии и прочего), а также в виде подписания или утверждения подлежащего согласованию договора (путем проставления отметки, штампа, визы «Согласовано»). Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды. Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды. Пунктом 3 ст.
154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора. Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор. При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого.
Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.
| На вопрос отвечала: С.А. Токмина,консультант ИПЦ «Консультант+Аскон» |
Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.
Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ , должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.
Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:
- Установить порядок пользования общей нежилой площадью и получить разрешение на сдачу жилья в аренду через суд.
- Попытаться аргументированно убедить соседа в целесообразности заселения квартирантов (желательно, чтобы его согласие было изложено на бумаге).
- Без согласия второго жильца заселить в комнату квартирантов, надеясь на то, что сосед не выселит людей на улицу.
Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?
Собственник квартиры вправе сдать ее внаем, то есть предоставить во владение и (или) пользование на основании договора найма принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Справка.
Договор найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст.
671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Чтобы сдать внаем часть квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите согласие собственников остальных частей квартиры
Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Обратите внимание!
Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).
Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.
Примечание. Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.
Шаг 2. Заключите с нанимателем договор найма
Договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также документы, подтверждающие ваше право на передаваемую внаем часть квартиры.
Шаг 3. Подпишите акт приема-передачи части квартиры
Как правило, акт приема-передачи подписывается одновременно с договором найма, но по договоренности сторон может быть подписан в любой момент после подписания договора найма.
Акт приема-передачи части квартиры должен содержать описание состояния жилого помещения, остающееся в квартире имущество, показания счетчиков воды и света и пр.
При подписании акта приема-передачи передайте нанимателю ключи от квартиры (комнаты).
Обратите внимание!
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности – подробно о процедуре с точки зрения законов РФ
- Каждый собственник общего имущества имеет право на получение доли в нем, соразмерной его внесениям в благоустройство жилища и некоторым другим вещам.
- Если выдел доли одному из собственников общего имущества осуществляется в неполной мере, но он имеет право на получение компенсации за ту площадь жилища, которую у него отобрали. Естественно, оставить долю себе или получить за нее компенсацию – гражданин должен решать сам.
- Выдел доли в натуре одним из долевладельцем через пристройку какого-либо жилищного помещения к ранее разделенной собственности может быть осуществлен только при соблюдении ряда обязательных условий (смотрите ниже).
- В тех ситуациях, когда выделение доли в общей собственности одному из собственников не может быть осуществлено, остальные долевладельцы обязуются выплатить ему эквивалентную потерянному имуществу денежную компенсацию.
- Процесс определения выделяемой доли, к примеру, квартиры основывается на рассмотрении доказательств потенциальных долевладельцев, показывающих их заинтересованность в получении большей доли собственности в полное владение. Определяется размер доли имущества исходя из многих факторов: возраст, наличие детей, инвалидность, профессиональная деятельность и другие.
Долевая собственность на квартиру
Конфликты между собственниками долей в квартире – к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:
- собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением;
- он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора совместного найма
Расторжение договора совместной аренды проходит в установленном законом порядке и не отличается от прекращения обычного соглашения по найму.
Совместная аренда квартиры расторгается в следующем порядке:
- Контрагент-инициатор, изъявивший желание прекратить сотрудничество по найму, обязан уведомить о своем желании другие стороны. Волеизъявление может принадлежать как арендатору, так и арендодателю.
- Срок уведомления о желании расторгнуть договор должен соответствовать временным рамкам, которые указаны в соглашении. Например, в договоре может быть указано, что арендодатель обязан уведомить арендатора о своих планах по расторжению договора не менее чем за два месяца. А арендаторы могут инициировать прекращение найма только в том случае, если уведомили об этом собственника за три месяца.
- Далее следует подготовить дополнительное соглашение о расторжении сделки. В нем указывается причина, по которой одна из сторон инициирует прекращение найма. Можно воспользоваться следующими формулировками: «в связи с прекращением необходимости», «по исполнению» и др. Цель составления соглашения о расторжении с указанием причины заключается в том, чтобы исключить потенциальный риск признания незаконным прекращение найма.
- Количество экземпляров документа о расторжении аренды должно соответствовать числу участников соглашения.
Как сдать долю квартиры в аренду
Получать пассивный заработок на сдаче доли апартаментов — хорошая перспектива, особенно для тех людей, которые не готовы делить, продавать или как-либо еще распоряжаться совместным имуществом. Как правило, развод или получение наследства — наиболее распространенные причины, когда человек сталкивается с желанием разделить совместное имущество. Апартаменты имеют отдельные жилые комнаты, а также комнаты общего пользования, например, ванную, кухню. Часто хозяева обращаются в агентство недвижимости the Capital, поскольку понимают, что совместно проживать они не смогут, но были бы не против заработать деньги, передав свою часть в эксплуатацию арендатору и решившись сдать долю квартиры в аренду постояльцу. Рассматривая вопрос сквозь призму юридической точки зрения, грамотнее будет сформулировать понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Поскольку доля не привязана к какой-то конкретной комнате в квартире.
✅ Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?
Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится.
Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе.
Причины отказа могут быть самыми разными. Далеко не всем людям нравится делить жилье с посторонними квартирантами. Нужно понимать, что общедолевая собственность включает не только жилые, но и нежилые помещения: коридор, ванная, кухня, туалет.
И если домочадцы привыкают делить жилье, то при заселении чужих людей могут возникнуть неудобства.
Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:
Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически почти не возможен в городах даже в 3-комнатной квартире. Подойдёт для просторного частного дома.
Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.
- Соглашение о порядке пользования жильем и аренде
Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится.
Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.
- Подать иск об определении порядка пользования жильем
Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.
Судебное решение не гарантирует сдачу в аренду без учета мнения сособственников.
Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?
Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.
Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.