Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недостатки апартаментов от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле: сравнение
- Регистрация. Собственники квартир в любой момент могут оформить там регистрацию — то есть получить прописку. В апартаментах зарегистрироваться, даже временно, невозможно. Исключение: если квартира-апартаменты находится в здании, которому присвоен статус гостиницы или отеля.
- Господдержка. И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку. Вот только использовать материнский капитал, субсидировать часть стоимости или участвовать в программах льготного кредитования с апартаментами нельзя.
- Коммунальные платежи. Тарифы на коммунальные услуги для жителей квартир и домов устанавливает государство. Если возникнет ошибка, потребуется сделать перерасчёт. А если управляющая компания перестанет следить за порядком в подъезде и на территории дома, жильцы в любой момент могут обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру, чтобы восстановить справедливость. Жители апартаментов такого права лишены, все свои претензии они могут отправить только владельцу здания. Кроме того, суммы в платёжках за апартаменты, как правило, выше на 10–15%, потому как поставщики электричества, тепла и воды по умолчанию считают, что поставляют ресурсы коммерческой организации.
- Налоги. Из-за юридического статуса для апартаментов выше налоги. Владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости (ставка может меняться в зависимости от региона). При этом по закону из расчётов исключают 20 кв. метров. Владельцы апартаментов платят налог согласно виду земли. Если участок пригоден под гостиницу — ставка по налогу 0,5%. Если земля предназначена для бизнес-центров — 2%. Площадь для расчёта не уменьшают.
Что такое апартаменты с точки зрения закона?
Формально такая недвижимость относится к разряду нежилых помещений. Но, как правило, по условиям они очень близки к обычным жилым квартирам. Апартаменты обычно строят в зданиях бизнес-центров или домах со статусом гостиницы. Также часто здания с апартаментами появляются на территориях бывших заводов или в промзонах, где по закону нельзя построить жилые помещения.
Апартаменты в первую очередь привлекательны тем, что их стоимость на порядок ниже квартиры с аналогичным метражом и в том же районе. Поскольку у них статус нежилого помещения, застройщиков никто не заставляет строить еще и объекты инфраструктуры рядом: школы, детские садики или поликлиники. Кроме того, апартаменты можно построить рядом с крупными транспортными развязками или же на небольших свободных участках в центре города, куда не поместится обычный дом с социальной инфраструктурой.
У любого возводимого сегодня многоквартирного дома должна быть соответствующая социальная инфраструктура. Это означает, что неподалеку от жилого комплекса необходимо располагать детские сады, школы, поликлиники, торговые объекты. Расчеты контролируются государством, осуществляются с учетом планируемого количества семей, проживающих на территории. Для жителей коммерческих зданий такого не предусмотрено. Даже если планируется, что здесь будут проживать семьи с детьми, никто не обязан заботиться о расположении поблизости детских садов и школ.
Что касается технических требований и стандартов, отличие между квартирой и апартаментами будет выражаться в комфорте для жильцов. Как мы уже ранее отметили, жилой дом не может предоставить возможность сдачи площади под коммерцию. Исключение составляет только первый этаж. В то же время, проживая в апартаментах, совсем не удивительно, если, выходя из своего жилища в подъезд вы увидите очередь в “фотостудию”, которая находится по соседству. Все потому, что здесь отсутствуют строгие нормы и требования по шумоизоляции, планировке помещений. Также не контролируются и используемые стройматериалы, по сравнению с возведением многоквартирного ЖК.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Апартаменты или квартира: что лучше
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.
К преимуществам апартаментов стоит отнести:
-
новые современные здания;
-
расположение в центральных районах города;
-
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
-
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
-
можно использовать для коммерческой деятельности;
-
не нужно платить за капремонт.
Минусы апартаментов:
-
помещение имеет статус нежилого;
-
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
-
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
-
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
-
более высокие коммунальные услуги;
-
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
-
не положен налоговый вычет;
-
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
-
более высокий налог.
Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов
Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.
В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.
Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
Отсутствие услуг. Отсутствие обслуживания и дополнительных удобств, которые предлагают гостиницы, может быть недостатком апартаментов. В них нет возможности заказать обед или ужин из ресторана с доставкой в номер, использовать услуги консьержа, тренажерный зал или бассейн. Уборка апартаментов также осуществляется реже, чем в гостиницах, поэтому вам придется заботиться о порядке самостоятельно.
Отсутствие круглосуточной администрации. В случае возникновения каких-либо проблем или вопросов могут возникнуть затруднения, так как апартаменты обычно не имеют администраторов, готового помочь вам в любое время суток. Вам придется решать все вопросы самостоятельно или обращаться к агенту по аренде апартаментов, однако сделать это возможно, как правило, только в рабочее время.
Ограниченный выбор местоположения. Гостиницы обычно находятся в центре городов или на берегу моря, в то время как апартаменты могут быть расположены в разных районах, в том числе спальных, вдали от центра или пляжа. Если вам нужна определенная локация, вам может быть сложнее найти подходящие апартаменты.
Таким образом, выбор апартаментов или гостиниц зависит только от ваших предпочтений и требований к отпуску. Если вы ищете просторное и уютное жилье с возможностью самостоятельного питания, апартаменты будут идеальным выбором. Если же для вас важны дополнительные услуги и близость к развлечениям, гостиница может быть более подходящим вариантом. В любом случае, при планировании отдыха в апартаментах, убедитесь, что вы выбираете надежное агентство по аренде, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.
Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.
Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.
При прописке многое зависит от назначения здания:
- Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
- Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.
Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой
Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.
Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.
В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
Приравнивать или нет? Согласны не все
Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.
По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.
Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.
Использование недвижимости
Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.
Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.
Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.
Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.